Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonych szczegółowo w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą urbanistyczną. Jej sporządzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie na jej bazie można dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.
Analiza urbanistyczna – istota
Analiza urbanistyczna przeprowadzana w trakcie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Analiza dla swojej wartości dowodowej powinna być sporządzona w sposób rzetelny, kompletny oraz zgodny z rozporządzaniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza urbanistyczna zawiera zarówno część tekstową jak i graficzną.
Analiza urbanistyczna – co powinna zawierać?
Analiza urbanistyczna powinna zostać przeprowadzona na obszarze analizowanym wokół przedmiotowej nieruchomości. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków szczegółowo określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analiza powinna zawierać opis wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym (ich funkcji i istotnych parametrów zlokalizowanej na nich zabudowy), co wpłynie na dostosowanie nowej zabudowy do wyznaczonych – przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy – cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów).
Analizie powinna podlegać również funkcja projektowanej inwestycji, która to powinna być zgodna z zainwestowaniem terenów sąsiednich. Analiza powinna w swojej treści zwrócić uwagę na spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. Analiza powinna określić wskaźnik powierzchni zabudowy, intensywność zabudowy, udział powierzchni biologicznie czynnej, gabaryty i wysokość.
Odstępstwo od zasady wyznaczenia wskaźnika o średniej wartości
Należy podkreślić, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, iż jeżeli organ zamierza zastosować odstępstwo od zasady wyznaczenia wskaźnika o wartości średniej, musi – pod rygorem uznania wadliwości decyzji – oprzeć ustalenie wskaźnika o wartości nieuśrednionej na szczegółowych, przekonujących oraz wnikliwie dobranych danych wynikających z części graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji szczegółowych danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Rz 1213/19, wyrok WSA w Poznaniu z dnia z dnia 31 lipca 2020 r., sygn. akt IV SA/Po 59/20).
Analiza urbanistyczna ma służyć przede wszystkim zbadaniu ładu przestrzennego, a nie tylko wyliczeniu średniej arytmetycznej. Odstępstwo jest możliwe, gdy projektowana inwestycja harmonizuje z bezpośrednim otoczeniem, nawet jeśli odbiega od średniej dla całego analizowanego obszaru. To najbliższe sąsiedztwo planowanej inwestycji jest przy tym kluczowe. Jeśli w bezpośrednim otoczeniu (sąsiednie działki) występują obiekty o wyższych parametrach, organ I instancji może się do nich odwołać, aby uzasadnić większą intensywność zabudowy niż wynikałoby to ze średniej dla szerszego obszaru. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 21 maja 2026 r.)
Lipiec, 2026 r.
