Dowiedz si\u0119 wi\u0119cej<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\nWymagania w zakresie planowania przestrzennego<\/h2>\n\n\n\n
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o\u00a0planowaniu\u00a0i\u00a0zagospodarowaniu\u00a0przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest mo\u017cliwe jedynie w przypadku \u0142\u0105cznego spe\u0142nienia, wymieniony w tym przepisie warunk\u00f3w dotycz\u0105cych, m.in. po\u0142o\u017cenia terenu na obszarze uzupe\u0142nienia zabudowy, dost\u0119pu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu. Wskazuje r\u00f3wnie\u017c, i\u017c co najmniej jedna dzia\u0142ka s\u0105siednia, dost\u0119pna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w spos\u00f3b pozwalaj\u0105cy na okre\u015blenie wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametr\u00f3w, cech i wska\u017anik\u00f3w kszta\u0142towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryt\u00f3w i formy architektonicznej obiekt\u00f3w budowlanych, linii zabudowy oraz intensywno\u015bci wykorzystania terenu.<\/p>\n\n\n\n
Zasada dobrego s\u0105siedztwa<\/h2>\n\n\n\n
Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyra\u017ca zasad\u0119 tzw. “dobrego s\u0105siedztwa”.\u00a0Jak powszechnie si\u0119 przyjmuje zasada dobrego s\u0105siedztwa okre\u015bla konieczno\u015b\u0107 dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametr\u00f3w o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Tym samym, organ powinien bra\u0107 pod uwag\u0119 czy planowana inwestycja spe\u0142nienia ustawowe wymogi, kt\u00f3re odzwierciedlaj\u0105 faktyczne warunki panuj\u0105ce do tej pory na danym obszarze. \u00a0Nowa zabudowa powinna zatem odpowiada\u0107 charakterystyce urbanistycznej, w tym m.in. w zakresie kontynuacji funkcji, zabudowy ju\u017c istniej\u0105cej, a rzetelne okre\u015blenie tej charakterystyki jest obowi\u0105zkiem organu prowadz\u0105cego post\u0119powanie w sprawie warunk\u00f3w zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), “Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz”, Warszawa 2011, s. 515, 517).<\/p>\n\n\n\n
Narz\u0119dziem s\u0142u\u017c\u0105cym do ustalenia, czy zachodz\u0105 przes\u0142anki okre\u015blone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana te\u017c analiz\u0105 architektoniczno-urbanistyczn\u0105 \u2013 o kt\u00f3rym mowa w rozporz\u0105dzeniu z dnia 15 lipca 2024 r.w sprawie sposobu ustalania wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przygotowanie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygni\u0119cia w przedmiocie wydania decyzji i ustalenia warunk\u00f3w zabudowy. Analiza urbanistyczna ma wskazywa\u0107 parametry zabudowy, a ich okre\u015blenie ma wynika\u0107 z opisanego w cz\u0119\u015bci tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniej\u0105cym zagospodarowaniu s\u0105siednich nieruchomo\u015bci uk\u0142adzie urbanistycznym), jak r\u00f3wnie\u017c na wyliczeniach matematycznych. Odr\u0119bnie sporz\u0105dzone wyniki tej analizy, ich rzetelno\u015b\u0107, kompletno\u015b\u0107 i zgodno\u015b\u0107 z zapisami prawa przes\u0105dzaj\u0105 w znacznej mierze o wynikach ca\u0142ego post\u0119powania.<\/p>\n\n\n\n
Orzecznictwo<\/h2>\n\n\n\n
Zasada dobrego s\u0105siedztwa jest przedmiotem wielu rozstrzygni\u0119\u0107 s\u0105dowych, wielokrotnie Naczelny S\u0105d Administracyjny wypowiada\u0142 si\u0119 na temat dopuszczalno\u015bci zabudowy, poni\u017cej kilka wybranych stanowisk orzeczniczych:<\/p>\n\n\n\n
Powstaj\u0105ca w s\u0105siedztwie zabudowanych ju\u017c dzia\u0142ek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiada\u0107 charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametr\u00f3w, cech i wska\u017anik\u00f3w kszta\u0142towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywno\u015bci wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryt\u00f3w i formy architektonicznej obiekt\u00f3w budowlanych) zabudowy ju\u017c istniej\u0105cej<\/em> (por. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10\/11)<\/p>\n\n\n\nInwestycja polegaj\u0105ca na realizacji budynk\u00f3w mieszkalnych jednorodzinnych w oddaleniu od wyst\u0119puj\u0105cej w obszarze analizowanym zabudowy zlokalizowanej wzd\u0142u\u017c drogi publicznej, nie spe\u0142nia koniecznego wymogu kontynuacji funkcji zagospodarowania terenu<\/em> (zob. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. akt II OSK 58\/24).<\/p>\n\n\n\nGrudzie\u0144, 2025 r. <\/p>\n\n\n
![\"Agnieszka](\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/agnieszka-head-image-80x80.webp\")
<\/div>
Agnieszka Zar\u0119ba-Janowska<\/p><\/div><\/div>\n\n\n