{"id":2961,"date":"2026-03-25T08:25:00","date_gmt":"2026-03-25T07:25:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?p=2961"},"modified":"2026-03-23T12:31:41","modified_gmt":"2026-03-23T11:31:41","slug":"bezpieczny-zakup-nieruchomosci-poradnik-dla-nabywcy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/bezpieczny-zakup-nieruchomosci-poradnik-dla-nabywcy\/","title":{"rendered":"Bezpieczny zakup nieruchomo\u015bci &#8211; Poradnik dla Nabywcy"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Nabycie nieruchomo\u015bci to dla wielu os\u00f3b najwa\u017cniejsza decyzja w \u017cyciu. Cho\u0107 notariusz czuwa nad prawid\u0142owo\u015bci\u0105 samej formy czynno\u015bci prawnej, odpowiedzialno\u015b\u0107 za weryfikacj\u0119 ryzyk obci\u0105\u017ca przede wszystkim Nabywc\u0119. Profesjonalny audyt <em>(<a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/uslugi\/nieruchomosci\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/uradcy.pl\/uslugi\/nieruchomosci\">due diligence)<\/a><\/em> pozwala na minimalizacj\u0119 ryzyka zwi\u0105zanego z wadami prawnymi oraz roszczeniami os\u00f3b trzecich. \u00a0Warto wi\u0119c dok\u0142adnie zweryfikowa\u0107 stan prawny nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/uradcy.pl\/kontakt\">Kontakt do kancelarii<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<div class=\"cnvs-block-toc cnvs-block-toc-1774261908900\" >\n\t<\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"analiza-ksiegi-wieczystej-i-tytulu-prawnego\" class=\"wp-block-heading\">Analiza Ksi\u0119gi Wieczystej i tytu\u0142u prawnego<\/h2>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/ksiega-wieczysta-czy-warto-ja-poznac\/\">Ksi\u0119ga Wieczysta<\/a> to najwa\u017cniejszy dokument przypisany do nieruchomo\u015bci. Fundamentaln\u0105 zasad\u0105 obrotu nieruchomo\u015bciami w Polsce jest\u00a0r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych, uregulowana w art. 5 ustawy o ksi\u0119gach wieczystych i hipotece. Je\u015bli dysponujemy numerem ksi\u0119gi mo\u017cemy bezp\u0142atnie zweryfikowa\u0107 j\u0105 w systemie\u00a0Elektronicznych Ksi\u0105g Wieczystych.<\/p>\n\n\n\n<p>Na co zwr\u00f3ci\u0107 szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119?<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Dzia\u0142 I:<\/strong>\u00a0Opis nieruchomo\u015bci. Czy dane s\u0105 prawid\u0142owe, przyk\u0142adowo czy metra\u017c, liczba pomieszcze\u0144 zgadza si\u0119 ze stanem faktycznym?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dzia\u0142 II:<\/strong>\u00a0W\u0142asno\u015b\u0107. Kto jest rzeczywistym w\u0142a\u015bcicielem? Czy nieruchomo\u015b\u0107 nale\u017cy do maj\u0105tku osobistego, czy obj\u0119ta jest wsp\u00f3lno\u015bci\u0105 ma\u0142\u017ce\u0144sk\u0105?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dzia\u0142 III:<\/strong>\u00a0Ograniczone prawa rzeczowe. Czy nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017caj\u0105 ograniczone prawa rzeczowe, np.\u00a0s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 mieszkania? Czy nie ma wzmianek o tocz\u0105cych si\u0119 egzekucjach?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Dzia\u0142 IV:<\/strong>\u00a0Hipoteki. Czy nieruchomo\u015b\u0107 jest obci\u0105\u017cona hipotek\u0105, np. z tytu\u0142u zaci\u0105gni\u0119tego kredytu? Je\u015bli tak, czy uzyskano od banku zbywcy promes\u0119 wykre\u015blenia hipoteki po sp\u0142acie zad\u0142u\u017cenia \/ stosowne za\u015bwiadczenie?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nie wszystkie nieruchomo\u015bci maj\u0105 urz\u0105dzon\u0105 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105. Kluczowa jest wi\u0119c r\u00f3wnie\u017c ocena dokumentu w\u0142asno\u015bci &#8211; tytu\u0142u prawnego, np. <a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?s=akt+w%C5%82asno%C5%9Bci+ziemi\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?s=akt+w%C5%82asno%C5%9Bci+ziemi\">aktu w\u0142asno\u015bci ziemi, <\/a>aktu notarialnego potwierdzaj\u0105cego czynno\u015b\u0107 prawn\u0105, prawomocnego postanowienia s\u0105du o stwierdzeniu nabycia spadku itp.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"zaswiadczenia-dotyczace-nieruchomosci\" class=\"wp-block-heading\">Za\u015bwiadczenia dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci<\/h2>\n\n\n\n<p>Przed zawarciem ostatecznej umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, warto za\u017c\u0105da\u0107 od drugiej strony:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Za\u015bwiadczenia o braku os\u00f3b zameldowanych\u00a0na nieruchomo\u015bci,<\/li>\n\n\n\n<li>Za\u015bwiadczenia ze wsp\u00f3lnoty\/sp\u00f3\u0142dzielni\u00a0o braku zaleg\u0142o\u015bci w op\u0142atach eksploatacyjnych i na fundusz remontowy.<\/li>\n\n\n\n<li>Potwierdzenia op\u0142acenia podatku od nieruchomo\u015bci\u00a0oraz op\u0142at za u\u017cytkowanie wieczyste (je\u015bli dotyczy).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 id=\"przeznaczenie-w-aktach-planistycznych\" class=\"wp-block-heading\">Przeznaczenie w aktach planistycznych<\/h2>\n\n\n\n<p>Je\u015bli nabywasz dom lub dzia\u0142k\u0119, koniecznie sprawd\u017a\u00a0<strong><a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?s=miejscowy+plan+zagospodarowania+przestrzennego\">Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)<\/a><\/strong>\u00a0i <a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?s=PLAN+OG%C3%93LNY\"><strong>Plan og\u00f3lny<\/strong> <\/a>w urz\u0119dzie gminy. Mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107, \u017ce w bezpo\u015brednim s\u0105siedztwie planowana jest budowa drogi szybkiego ruchu lub zak\u0142adu przemys\u0142owego, co drastycznie obni\u017cy komfort \u017cycia i warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Mo\u017ce tak\u017ce okaza\u0107 si\u0119, \u017ce nieruchomo\u015b\u0107 nie le\u017cy w Obszarze Uzupe\u0142nienia Zabudowy, co mo\u017ce utrudni\u0107 planowane inwestycje.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"swiadectwo-charakterystyki-energetycznej\" class=\"wp-block-heading\">\u015awiadectwo charakterystyki energetycznej<\/h2>\n\n\n\n<p>Od 2023 roku sprzedaj\u0105cy ma obowi\u0105zek przekaza\u0107 nabywcy \u015bwiadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu. Dokument ten informuje o zapotrzebowaniu na energi\u0119, co pozwala oszacowa\u0107 przysz\u0142e koszty ogrzewania.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"prawo-pierwokupu\" class=\"wp-block-heading\">Prawo pierwokupu<\/h2>\n\n\n\n<p>Przed finalizacj\u0105 transakcji nale\u017cy ustali\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 nie jest obci\u0105\u017cona ustawowym lub umownym prawem pierwokupu (np. na rzecz gminy lub Krajowego O\u015brodka Wsparcia Rolnictwa). Sprzeda\u017c nieruchomo\u015bci z naruszeniem ustawowego prawa pierwokupu mo\u017ce skutkowa\u0107\u00a0<strong>niewa\u017cno\u015bci\u0105 czynno\u015bci prawnej<\/strong>\u00a0(w przypadku Skarbu Pa\u0144stwa lub jednostek samorz\u0105du terytorialnego \u2013 art. 599 \u00a7 2 k.c.).<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"weryfikacja-umocowania-i-zgod-korporacyjnych\" class=\"wp-block-heading\">Weryfikacja umocowania i zg\u00f3d korporacyjnych<\/h2>\n\n\n\n<p>W przypadku, gdy stron\u0105 zbywaj\u0105c\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 jest sp\u00f3\u0142ka, kluczowe jest ustalenie, czy organ dokonuj\u0105cy czynno\u015bci jest do niej nale\u017cycie umocowany oraz czy uzyska\u0142 wymagane prawem zgody wewn\u0119trzne. Brak dope\u0142nienia tych formalno\u015bci mo\u017ce prowadzi\u0107 do\u00a0niewa\u017cno\u015bci umowy.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Zgoda zgromadzenia wsp\u00f3lnik\u00f3w \/ walnego zgromadzenia:<\/strong>\u00a0Zgodnie z\u00a0Kodeksem sp\u00f3\u0142ek handlowych, nabycie i zbycie od sp\u00f3\u0142ki kapita\u0142owej nieruchomo\u015bci, u\u017cytkowania wieczystego lub udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci wymaga uchwa\u0142y wsp\u00f3lnik\u00f3w (lub akcjonariuszy), chyba \u017ce umowa (statut) sp\u00f3\u0142ki stanowi inaczej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Skutki braku uchwa\u0142y (art. 17 k.s.h.):<\/strong>\u00a0Je\u017celi do dokonania czynno\u015bci prawnej przez sp\u00f3\u0142k\u0119 ustawa wymaga uchwa\u0142y wsp\u00f3lnik\u00f3w, czynno\u015b\u0107 dokonana bez takiej uchwa\u0142y jest\u00a0<strong>niewa\u017cna<\/strong>. Co istotne, zgoda mo\u017ce zosta\u0107 wyra\u017cona przed z\u0142o\u017ceniem o\u015bwiadczenia przez sp\u00f3\u0142k\u0119 albo po jego z\u0142o\u017ceniu (potwierdzenie), jednak nie p\u00f3\u017aniej ni\u017c w terminie dw\u00f3ch miesi\u0119cy od dnia z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Czynno\u015bci z cz\u0142onkiem zarz\u0105du:<\/strong>\u00a0Szczeg\u00f3ln\u0105 ostro\u017cno\u015b\u0107 nale\u017cy zachowa\u0107, gdy sp\u00f3\u0142ka zbywa nieruchomo\u015b\u0107 na rzecz cz\u0142onka zarz\u0105du. W takiej umowie sp\u00f3\u0142k\u0119 musi reprezentowa\u0107\u00a0rada nadzorcza lub pe\u0142nomocnik powo\u0142any uchwa\u0142\u0105 wsp\u00f3lnik\u00f3w. Niedope\u0142nienie tego wymogu skutkuje bezwzgl\u0119dn\u0105 niewa\u017cno\u015bci\u0105 czynno\u015bci prawnej.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Reprezentacja:<\/strong>\u00a0Nale\u017cy ka\u017cdorazowo weryfikowa\u0107 wpis sp\u00f3\u0142ki do\u00a0<strong>Krajowego Rejestru S\u0105dowego (KRS)<\/strong>\u00a0pod k\u0105tem sposobu reprezentacji. Je\u015bli w sp\u00f3\u0142ce obowi\u0105zuje reprezentacja \u0142\u0105czna (np. dw\u00f3ch cz\u0142onk\u00f3w zarz\u0105du lub cz\u0142onek zarz\u0105du z prokurentem), podpis tylko jednej osoby pod aktem notarialnym czyni umow\u0119 bezskuteczn\u0105.<\/li>\n\n\n\n<li>Pr\u00f3cz wpisu do KRS, warto zweryfikowa\u0107 tre\u015b\u0107\u00a0<strong>umowy lub statutu sp\u00f3\u0142ki<\/strong>, kt\u00f3re mog\u0105 zawiera\u0107 dalej id\u0105ce ograniczenia w rozporz\u0105dzaniu maj\u0105tkiem (np. wym\u00f3g zgody rady nadzorczej przy transakcjach powy\u017cej okre\u015blonej kwoty).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-16018d1d wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\">Je\u015bli potrzebujesz analizy prawnej &#8211; napisz do nas.<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p>marzec 2026 r.<\/p>\n\n\n<div class=\"cnvs-block-author cnvs-block-author-1774264974600\" >\t\t<div class=\"widget-body\">\n\t\t\t<div class=\"pk-widget-author\">\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t<div class=\"pk-widget-author-container\">\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t<h5 id=\"olga-raczynska-bucko\" class=\"pk-author-title\">\n\t\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/author\/olga\/\" rel=\"author\">\n\t\t\t\t\t\t\tOlga Raczy\u0144ska-Bu\u0107ko\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t<\/h5>\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"pk-author-avatar\">\n\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/author\/olga\/\" rel=\"author\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/olga-head-image-80x80.webp\" width=\"80\" height=\"80\" alt=\"Olga Raczy\u0144ska-Bu\u0107ko\" class=\"avatar avatar-80 wp-user-avatar wp-user-avatar-80 alignnone photo\" \/>\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t<div class=\"pk-author-data\">\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Nabycie nieruchomo\u015bci to dla wielu os\u00f3b najwa\u017cniejsza decyzja w \u017cyciu. Cho\u0107 notariusz czuwa nad prawid\u0142owo\u015bci\u0105 samej formy czynno\u015bci&hellip;\n","protected":false},"author":3,"featured_media":2962,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"","csco_appearance_grid":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[25,21,26,27,34,76],"class_list":{"0":"post-2961","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-prawo-nieruchomosci","8":"tag-mpzp","9":"tag-nieruchomosci","10":"tag-plan-ogolny","11":"tag-radca-prawny-2","12":"tag-umowa-sprzedazy","13":"tag-ksiega-wieczysta","14":"cs-entry","15":"cs-video-wrap"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2961","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2961"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2961\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2963,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2961\/revisions\/2963"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2962"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2961"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2961"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2961"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}