{"id":3007,"date":"2026-07-01T09:00:00","date_gmt":"2026-07-01T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?p=3007"},"modified":"2026-06-30T12:28:56","modified_gmt":"2026-06-30T10:28:56","slug":"analiza-urbanistyczna-w-procesie-wydawania-warunkow-zabudowy","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/analiza-urbanistyczna-w-procesie-wydawania-warunkow-zabudowy\/","title":{"rendered":"Analiza urbanistyczna w procesie wydawania warunk\u00f3w zabudowy"},"content":{"rendered":"\n

Instrumentem s\u0142u\u017c\u0105cym stwierdzeniu, czy zachodz\u0105 przes\u0142anki ustalenia warunk\u00f3w zabudowy okre\u015blonych szczeg\u00f3\u0142owo w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana\u00a0analiz\u0105 urbanistyczn\u0105. Jej sporz\u0105dzenie ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygni\u0119cia w przedmiocie ustalenia warunk\u00f3w zabudowy, poniewa\u017c tre\u015b\u0107 analizy jest podstawowym dowodem pozwalaj\u0105cym stwierdzi\u0107, czy zachodz\u0105 przes\u0142anki do ustalenia warunk\u00f3w zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie na jej bazie mo\u017cna dokona\u0107 kontroli prawid\u0142owo\u015bci dzia\u0142ania organ\u00f3w administracji w takim post\u0119powaniu.<\/p>\n\n\n\n

\n\t<\/div>\n\n\n\n
\n
Dowiedz si\u0119 wi\u0119cej<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Analiza urbanistyczna \u2013 istota<\/h2>\n\n\n\n

Analiza urbanistyczna przeprowadzana w trakcie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ma wskazywa\u0107 parametry zabudowy, a ich okre\u015blenie ma wynika\u0107 z opisanego w jej cz\u0119\u015bci tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniej\u0105cym zagospodarowaniu s\u0105siednich nieruchomo\u015bci, uk\u0142adzie urbanistycznym), jak r\u00f3wnie\u017c na wyliczeniach matematycznych. Analiza dla swojej warto\u015bci dowodowej powinna by\u0107 sporz\u0105dzona w spos\u00f3b rzetelny, kompletny oraz zgodny z rozporz\u0105dzaniem w sprawie sposobu ustalania wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza urbanistyczna zawiera zar\u00f3wno cz\u0119\u015b\u0107 tekstow\u0105 jak i graficzn\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Analiza urbanistyczna \u2013 co powinna zawiera\u0107?<\/h2>\n\n\n\n

Analiza urbanistyczna powinna zosta\u0107 przeprowadzona na obszarze analizowanym wok\u00f3\u0142 przedmiotowej nieruchomo\u015bci. W celu ustalenia wymaga\u0144 dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w\u0142a\u015bciwy organ wyznacza wok\u00f3\u0142 dzia\u0142ki budowlanej, kt\u00f3rej dotyczy wniosek o ustalenie warunk\u00f3w zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analiz\u0119 funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunk\u00f3w szczeg\u00f3\u0142owo okre\u015blonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analiza powinna zawiera\u0107 opis wszystkich dzia\u0142ek znajduj\u0105cych si\u0119 w obszarze analizowanym (ich funkcji i istotnych parametr\u00f3w zlokalizowanej na nich zabudowy), co wp\u0142ynie na dostosowanie nowej zabudowy do wyznaczonych – przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy – cech i parametr\u00f3w o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejno\u015bci architektonicznym (ukszta\u0142towanie obiekt\u00f3w).<\/p>\n\n\n\n

Analizie powinna podlega\u0107 r\u00f3wnie\u017c funkcja projektowanej inwestycji, kt\u00f3ra to powinna by\u0107 zgodna z zainwestowaniem teren\u00f3w s\u0105siednich. Analiza powinna w swojej tre\u015bci zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na spe\u0142nienie zasady dobrego s\u0105siedztwa. Analiza powinna okre\u015bli\u0107 wska\u017anik powierzchni zabudowy, intensywno\u015b\u0107 zabudowy, udzia\u0142 powierzchni biologicznie czynnej, gabaryty i wysoko\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Odst\u0119pstwo od zasady wyznaczenia wska\u017anika o \u015bredniej warto\u015bci<\/h2>\n\n\n\n

Nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, i\u017c w orzecznictwie s\u0105d\u00f3w administracyjnych wskazuje si\u0119, i\u017c je\u017celi organ zamierza zastosowa\u0107 odst\u0119pstwo od zasady wyznaczenia wska\u017anika o warto\u015bci \u015bredniej, musi – pod rygorem uznania wadliwo\u015bci decyzji – oprze\u0107 ustalenie wska\u017anika o warto\u015bci nieu\u015brednionej na szczeg\u00f3\u0142owych, przekonuj\u0105cych oraz wnikliwie dobranych danych wynikaj\u0105cych z cz\u0119\u015bci graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji szczeg\u00f3\u0142owych danych wynikaj\u0105cych z analizy, w tym danych co do numer\u00f3w dzia\u0142ek stanowi\u0105cych podstaw\u0119 ustalenia wyj\u0105tkowej warto\u015bci wska\u017anika, charakterystyki i szczeg\u00f3\u0142owych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonuj\u0105cych ocen urbanistycznych lub architektonicznych, kt\u00f3re maj\u0105 uzasadnia\u0107 tego rodzaju odst\u0119pstwo w \u015bwietle warunk\u00f3w z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2020 r., sygn. akt II SA\/Rz 1213\/19, wyrok WSA w Poznaniu z dnia z dnia 31 lipca 2020 r., sygn. akt IV SA\/Po 59\/20).<\/p>\n\n\n\n

Analiza urbanistyczna ma\u00a0s\u0142u\u017cy\u0107 przede wszystkim zbadaniu \u0142adu przestrzennego, a nie tylko wyliczeniu \u015bredniej arytmetycznej.\u00a0Odst\u0119pstwo jest mo\u017cliwe, gdy projektowana inwestycja harmonizuje z bezpo\u015brednim otoczeniem, nawet je\u015bli odbiega od \u015bredniej dla ca\u0142ego analizowanego obszaru. To najbli\u017csze s\u0105siedztwo planowanej inwestycji jest przy tym kluczowe. Je\u015bli w bezpo\u015brednim otoczeniu (s\u0105siednie dzia\u0142ki) wyst\u0119puj\u0105 obiekty o wy\u017cszych parametrach, organ I instancji mo\u017ce si\u0119 do nich odwo\u0142a\u0107, aby uzasadni\u0107 wi\u0119ksz\u0105 intensywno\u015b\u0107 zabudowy ni\u017c wynika\u0142oby to ze \u015bredniej dla szerszego obszaru. (Wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Poznaniu z dnia 21 maja 2026 r.)<\/p>\n\n\n\n

Lipiec, 2026 r. <\/p>\n\n\n

\"Agnieszka<\/div>

Agnieszka Zar\u0119ba-Janowska<\/p><\/div><\/div>\n\n\n

\n
Skontaktuj si\u0119 z nami<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Instrumentem s\u0142u\u017c\u0105cym stwierdzeniu, czy zachodz\u0105 przes\u0142anki ustalenia warunk\u00f3w zabudowy okre\u015blonych szczeg\u00f3\u0142owo w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3008,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"","csco_appearance_grid":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[81,21,26,27,82],"class_list":["post-3007","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-nieruchomosci","tag-analizaurbanistyczna","tag-nieruchomosci","tag-plan-ogolny","tag-radca-prawny-2","tag-warunkizabudowy","cs-entry","cs-video-wrap"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3007","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3007"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3007\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3009,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3007\/revisions\/3009"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3008"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3007"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3007"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3007"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}