{"id":3048,"date":"2026-08-26T09:00:00","date_gmt":"2026-08-26T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/?p=3048"},"modified":"2026-08-25T13:50:42","modified_gmt":"2026-08-25T11:50:42","slug":"prawo-pierwokupu-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/prawo-pierwokupu-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Prawo pierwokupu nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W praktyce obrotu nieruchomo\u015bciami instytucja prawa pierwokupu stanowi jedno z ogranicze\u0144 zasady swobody um\u00f3w oraz prawa w\u0142asno\u015bci. Pomini\u0119cie tego uprawnienia mo\u017ce skutkowa\u0107 bezwzgl\u0119dn\u0105 niewa\u017cno\u015bci\u0105 czynno\u015bci prawnej.<\/p>\n\n\n\n<div class=\"cnvs-block-toc cnvs-block-toc-1787657907685\" >\n\t<\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-fe48e5de wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/uradcy.pl\/uslugi\/nieruchomosci\">Dowiedz si\u0119 wi\u0119cej<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"istota-pierwokupu\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Istota pierwokupu<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prawo pierwokupu zosta\u0142o uregulowane w art. 596\u2013602 Kodeksu cywilnego jako prawo kszta\u0142tuj\u0105ce. Nie jest ono prawem rzeczowym, lecz roszczeniem obligacyjnym, kt\u00f3re daje uprawnionemu pierwsze\u0144stwo nabycia okre\u015blonej nieruchomo\u015bci, o ile w\u0142a\u015bciciel zdecyduje si\u0119 na jej sprzeda\u017c osobie trzeciej. Prawo to ma charakter potencjalny. Aktualizuje si\u0119 dopiero w momencie zawarcia przez w\u0142a\u015bciciela umowy sprzeda\u017cy z osob\u0105 trzeci\u0105 (warunkowej umowy sprzeda\u017cy). Uprawniony nie mo\u017ce negocjowa\u0107 ceny ani warunk\u00f3w transakcji. Wykonuj\u0105c prawo pierwokupu, wst\u0119puje on w miejsce dotychczasowego kupuj\u0105cego, akceptuj\u0105c postanowienia zawartej uprzednio umowy warunkowej. Zgodnie z art. 602 k.c. prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, chyba \u017ce przepisy szczeg\u00f3lne (np. dotycz\u0105ce wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci) stanowi\u0105 inaczej.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"pierwokup-ustawowy-a-umowny\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Pierwokup ustawowy a umowny<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Skutki prawne oraz stopie\u0144 ryzyka zale\u017c\u0105 bezpo\u015brednio od \u017ar\u00f3d\u0142a, z kt\u00f3rego prawo pierwokupu pochodzi. Prawo pierwokupu wynikaj\u0105ce z ustawy zazwyczaj przyznaje jepodmiotom publicznoprawnym lub wybranym grupom prywatnym ma charakter bezwzgl\u0119dnie obowi\u0105zuj\u0105cy. Do najistotniejszych mo\u017cna wyr\u00f3\u017cni\u0107:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-alpha\" class=\"wp-block-list\">\n<li>prawo pierwokupu na rzecz Gminy (art. 109 Ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami), Przys\u0142uguje m.in. w odniesieniu do nieruchomo\u015bci niezabudowanych nabytych uprzednio od Skarbu Pa\u0144stwa\/gminy, nieruchomo\u015bci wpisanych do rejestru zabytk\u00f3w oraz po\u0142o\u017conych w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.<\/li>\n\n\n\n<li>prawo pierwokupu na rzecz Krajowego O\u015brodka Wsparcia Rolnictwa (art. 3 Ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego), KOWR posiada prawo pierwokupu wi\u0119kszo\u015bci prywatnych nieruchomo\u015bci rolnych o powierzchni od 0,3 ha.<\/li>\n\n\n\n<li>prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Pa\u0144stwa \/ Las\u00f3w Pa\u0144stwowych (art. 37a Ustawy o lasach)<strong>,<\/strong> dotyczy grunt\u00f3w oznaczonych w ewidencji jako lasy (Ls) lub przeznaczonych do zalesienia w MPZP.<\/li>\n\n\n\n<li>prawo pierwokupu wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela (art. 166 k.c.): W przypadku, gdy wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci rolnej sprzedaje sw\u00f3j udzia\u0142, a sam nie prowadzi gospodarstwa rolnego na tym gruncie.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W odniesieniu za\u015b do pierwokupu umownego (art. 596 k.c.) w drodze czynno\u015bci prawnej (np. w umowie najmu, umowie deweloperskiej czy umowie sp\u00f3\u0142ki), takie postanowienie wi\u0105\u017ce strony umowy. Je\u015bli takie prawo zostanie ujawnione w ksi\u0119dze wieczystej staje si\u0119 skuteczne wobec ka\u017cdego p\u00f3\u017aniejszego nabywcy.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"realizacja-uprawnienia\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Realizacja uprawnienia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Obr\u00f3t nieruchomo\u015bci dla swojej wa\u017cno\u015b\u0107 zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W pierwszej kolejno\u015bci pomi\u0119dzy kupuj\u0105cym a sprzedawc\u0105 zawierana jest warunkowa umowa sprzeda\u017cy, nast\u0119pnie uprawnionemu zostaje formalnie dor\u0119czona notyfikacja, gdy\u017c zobowi\u0105zany z tytu\u0142u prawa pierwokupu powinien niezw\u0142ocznie zawiadomi\u0107 uprawnionego o tre\u015bci umowy sprzeda\u017cy zawartej z osob\u0105 trzeci\u0105. Prawo pierwokupu co do nieruchomo\u015bci mo\u017cna wykona\u0107 w ci\u0105gu miesi\u0105ca, chyba \u017ce zosta\u0142y zastrze\u017cone inne terminy. Je\u015bli uprawniony chcia\u0142by skorzysta\u0107 z prawa pierwokupu sk\u0142ada o\u015bwiadczenie przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Z chwil\u0105 z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia, mi\u0119dzy sprzedawc\u0105 a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzeda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"konsekwencje-naruszenia-przepisow\" class=\"wp-block-heading\"><strong>Konsekwencje naruszenia przepis\u00f3w<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W zale\u017cno\u015bci od podstawy wynikaj\u0105cego prawa czy to ustawowego czy umownego, zastosowanie znajd\u0105 odmienne regulacje.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je\u017celi prawo pierwokupu przys\u0142uguje z mocy ustawy Skarbowi Pa\u0144stwa, jednostce samorz\u0105du terytorialnego (gminie), wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielowi albo dzier\u017cawcy, sprzeda\u017c dokonana bezwarunkowo jest bezwzgl\u0119dnie niewa\u017cna. Oznacza to, \u017ce Kupuj\u0105cy nie staje si\u0119 w\u0142a\u015bcicielem. Ka\u017cda osoba maj\u0105ca interes prawny mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 ustalenia niewa\u017cno\u015bci umowy na podstawie art. 189 k.p.c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu (oraz niekt\u00f3rych ustawowych, niewymienionych w \u00a7 2 art. 599 Kodeksu Cywilnego o ile przepisy szczeg\u00f3lne nie stanowi\u0105 inaczej, umowa zawarta z osob\u0105 trzeci\u0105 pozostaje wa\u017cna. Kupuj\u0105cy skutecznie nabywa w\u0142asno\u015b\u0107. Uprawnionemu przys\u0142uguje jedynie roszczenie o naprawienie szkody wobec sprzedawcy.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Maj\u0105c na wzgl\u0119dzie nale\u017cyt\u0105 staranno\u015b\u0107 przy wykonywaniu czynno\u015bci, przed dokonaniem transakcji nale\u017cy szczeg\u00f3\u0142owo zapozna\u0107 si\u0119 z tre\u015bci\u0105 ksi\u0119gi wieczystej, weryfikacj\u0105 przeznaczenia planistycznego oraz zapozna\u0107 si\u0119 z ewidencj\u0105 grunt\u00f3w i budynk\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sierpie\u0144, 2026 r. <\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-post-author-name\">Agnieszka Zar\u0119ba-Janowska<\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-content-justification-center is-layout-flex wp-container-core-buttons-is-layout-fe48e5de wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/uradcy.pl\/kontakt\">Skontaktuj si\u0119 z nami <\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"W praktyce obrotu nieruchomo\u015bciami instytucja prawa pierwokupu stanowi jedno z ogranicze\u0144 zasady swobody um\u00f3w oraz prawa w\u0142asno\u015bci. Pomini\u0119cie&hellip;\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3049,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"","csco_appearance_grid":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[21,27,34],"class_list":["post-3048","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-prawo-nieruchomosci","tag-nieruchomosci","tag-radca-prawny-2","tag-umowa-sprzedazy","cs-entry","cs-video-wrap"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3048","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3048"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3048\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3050,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3048\/revisions\/3050"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3049"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3048"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3048"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/uradcy.pl\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3048"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}