Sprzedaż nieruchomości – gruntu czy to sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką, dostarcza zawsze wielu pytań i obaw. Wynika to najczęściej z niepewności i złożoności procesu sprzedaży takiej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności oraz zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, co stanowi o ważności i prawidłowości podjętych czynności.
Umowa sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży została uregulowana w Kodeksie Cywilnym i jej ramy można zastosować zarówno do sprzedaży ruchomości, jak i nieruchomości. Poprzez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać ją, natomiast kupujący zobowiązany jest do zapłaty ceny i odbioru tej rzeczy. Umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Księga wieczysta – źródło informacji o hipotece
Kupując nieruchomości pierwszym krokiem, jaki powinni zrobić kupujący jest przejrzenie treści księgi wieczystej. Jest to podstawowe źródło informacji o nieruchomości. W dziale czwartym księgi wieczystej uregulowana została instytucja hipoteki.
Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem przysługującej wierzytelności ustanawianej na nieruchomości. Zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Zabezpieczenie umowne w postaci hipoteki stosowane jest najczęściej do umów mających charakter długoterminowy, o znacznej wartości pieniężnej oraz idące za tym wysokie ryzyko braku spłaty ( np. kredyt). Ustanowienie hipoteki jest prawem związanym z nieruchomością bez względu na zmianę jej właściciela.
Sprzedaż nieruchomości z hipoteką – o czym warto pamiętać
Przepisy prawa nie zabraniają sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Taką nieruchomość można sprzedać, jak również nabyć. Należy jednak pamiętać o kilku niezbędnych elementach.
Przede wszystkim ważną i niezbędną informacją dla osoby nabywającej nieruchomość z hipoteką będzie informacja uzyskana z banku o pozostałej do spłaty kwocie kredytu oraz warunkach wcześniejszej spłaty. Istotną kwestią jest zwrócenie uwagi na warunki wcześniejszej spłaty, być może okażą się korzystne, a czasem mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami.
Warto pamiętać o uzyskaniu promesy z banku, jest to dokument zawierający zobowiązanie banku, do wydania zgody na zwolnienie nieruchomości z obciążenia hipotecznego po całościowej spłacie kredytu.
Ważne podkreślenia dla kupujących jest również to, iż po sprzedaży nieruchomości, sprzedawca powinien zwrócić się do banku o wydanie kwitu mazalnego, zwanego inaczej listem mazalnym. List mazalny jest dokumentem zawierającym informacje o kredytobiorcy, informacje na temat kredytu oraz potwierdzenie przez bank, iż wszystkie obciążenia hipoteczne zostały uregulowane, czym samym brak jest zobowiązań zabezpieczonych hipoteką. Co istotne dla późniejszego postępowania wieczystoksięgowego, kwit mazalny zawierać powinien zgodę banku na usunięcie wpisu w księdze wieczystej, dla swojej ważności musi zostać podpisany przez osoby upoważnione przez bank.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa, wiąże się z koniecznością uzyskania dodatkowych dokumentów, jednak często tak nabywane nieruchomości stanowią bardzo korzystną ofertę dla kupujących.
Styczeń, 2024 r.
