Wielu właścicieli starszych mieszkań z końca ubiegłego wieku stoi przed dylematem: czy „moje” mieszkanie to faktycznie moja własność? Jeśli moja pełna własność to dlaczego w nazwie pojawia się spółdzielcze, czyli czyje?
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, jest tak zwanym ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to w praktyce, iż właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, posiadaczowi prawa przysługuje prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim (można go sprzedać, darować lub zapisać w spadku). Lokal ten nie musi mieć założonej Księgi Wieczystej.
Pełna własność (odrębna własność) – co się zmienia?
Własność jest najszerszym prawem, według Konstytucji RP własność to fundamentalne prawo podmiotowe. Kodeks Cywilny w art. 140 wskazuje na granice wykonywania prawa własności – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. W odniesieniu do nieruchomości to właścicielowi przysługują pełne prawa zarówno co do lokalu bądź udziale w gruncie.
Księga wieczysta a spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu
Uprzednio pojawiło się pytanie czy jest dopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste? W uchwale składu 7 sędziów z dnia 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12) Sąd Najwyższy wypowiedział się, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Tym samym jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu bank nie sfinansuje zakupu takiego mieszkania (brak możliwości wpisu hipoteki), krąg potencjalnych nabywców zawęża się wyłącznie do osób kupujących za gotówkę, wartość takiej nieruchomości spada.
Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność (wyodrębnienie własności) to proces, który wymaga uregulowanej sytuacji prawnej gruntu oraz złożenia odpowiedniego wniosku do spółdzielni. Pierwszym krokiem jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości – sprawdzenie czy nieruchomość posiada uregulowany stan prawny czy nie. Kolejnym krokiem jest ustalenie czy wszelkie należności i zadłużenia zostały spłacone. Następnie należy wystąpić z wnioskiem do spółdzielni o przeniesienie własności lokalu. Po czym powinna nastąpić spłata ewentualnych zadłużeń. Następnie strony zawierają umowę w formie aktu notarialnego oraz zakładają księgę wieczystą.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozostaje bezpieczną formą posiadania dachu nad głową, o ile grunty pod budynkiem są uregulowane. Jeśli jednak cenisz pełną niezależność i chcesz zabezpieczyć wartość rynkową swojego mieszkania na przyszłość, przekształcenie w odrębną własność jest inwestycją, która niemal zawsze się zwraca.
Maj, 2026 r.
