Dostałeś od inwestora planującego budowę infrastruktury przesyłowej pismo z prośbą o udostępnienie Twojej nieruchomości? Oznacza to, że rozpoczęto z Tobą rokowania w sprawie możliwości posadowienia na Twojej działce urządzeń przesyłowych. Jeśli strony nie uzgodnią warunków w sposób dobrowolny, Inwestor ma możliwość wystąpienia na drogę cywilną o ustanowienie służebności przesyłu bądź też może skorzystać ze ścieżki administracyjnej inicjując postępowanie w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Spis treści
- Decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości – tzw. małe wywłaszczenie
- Trwałe skutki decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości
- Zakres przedmiotowy decyzji
- Przesłanki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
- Obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego
- Roszczenie o odszkodowanie
- Roszczenie o wykup
Decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości – tzw. małe wywłaszczenie
Instytucja ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości stanowi jedną z form wywłaszczenia nieruchomości. Decyzja wydana w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) udziela zezwolenia na wejście na nieruchomość w celu wykonania na niej robót budowlanych, a tym samym nakłada na właściciela (lub użytkownika wieczystego) nieruchomości obowiązek udostępnienia nieruchomości i znoszenia zgodnych z zezwoleniem działań inwestora, który może zostać poddany egzekucji administracyjnej. Należy jednak wskazać, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym funkocjonuje zasada najmniejszej uciążlwości – uzasadniony interes właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości wymaga, aby przebieg planowanej inwestycji był jak najmniej uciążliwy, a zakres ingerencji inwestora w prawa przysługujące do nieruchomości, sprowadzony do niezbędnego minimum. Tym samym organy administracji publicznej zobowiązane są by w ramach postępowania wyjaśniającego, dokonać analizy jak najmniejszej uciążliwości planowanego przedsięwzięcia dla właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.
Trwałe skutki decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości
Decyzja wydana w tym trybie nie tylko umożliwia inwestorowi posadowienie na cudzej nieruchomości elementów infrastruktury przesyłowej, ale także zapewnia mu możliwość jej późniejszej przebudowy, konserwacji i usuwania awarii. Co więcej, ograniczenie to jest wpisywane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w dziale III Prawa, roszczenia i ograniczenia. Podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.
Zakres przedmiotowy decyzji
Zakresem przedmiotowym decyzji objęto:
– ciągi drenażowe,
– przewody i urządzenia służące do przesyłania i dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,
– urządzenia łączności publicznej i sygnalizacji,
– inne podziemne, naziemne lub nadziemne obiekty i urządzenia niezbędne do korzystania z tych przewodów i urządzeń.
Przesłanki ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości uzależnione jest od kumulatywnego spełnienia trzech przesłanek:
– planowana inwestycja stanowi inwestycję celu publicznego,
– planowana inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
– rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac na nieruchomości zakończyły się niepowodzeniem.
Brak spełniania chociażby jednej ze wskazanych przesłanek obliguje organ orzekający w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości do wydania decyzji odmownej.
Obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego
Z treści art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika ciążący na osobie albo podmiocie, który wystąpił z wnioskiem o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Powinność ta aktualizuje się po zakończeniu robót budowlanych na nieruchomości. Dopiero bowiem po zakończeniu prac możliwe jest do oceny, czy inwestor będzie w stanie przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego, czy też zasadne (i konieczne) będzie zainicjowanie postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia wysokości rekompensaty za powstałe na nieruchomości szkody.
Roszczenie o odszkodowanie
Zastąpienie obowiązku odtworzenia pierwotnego stanu nieruchomości ustalanym w formie decyzji administracyjnej odszkodowaniem może mieć miejsce, wyłącznie jeśli restytucja stanu poprzedniego jest niemożliwa albo powoduje nadmierne trudności lub koszty.
W tych przypadkach odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Zatem występuje konieczność oszacowania tych szkód przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero na podstawie takiego szacunku właściwy organ może ustalić wysokość odszkodowania i wydać decyzję o przyznaniu odszkodowania w określonej. Przy określaniu wartości zaistniałych szkód rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Ma też wziąć pod uwagę utratę pożytków, jaka nastąpiła w tym okresie (por. § 75 ust. 1 pkt 2 r.w.n.).
Odszkodowanie jest ustalane w postępowaniu administracyjnym, więc szkoda nie jest wyliczana w ten sam sposób, jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensat: za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii na nieruchomości, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.
Roszczenie o odszkodowanie dochodzone jest w tym przypadku w odrębnym, prowadzonym przez starostę na wniosek osoby uprawnionej do żądania odszkodowania postępowaniu administracyjnym. Starosta dokonuje oceny, czy wystąpiły okoliczności dopuszczające złożenie wniosku.
Oprócz odszkodowania za zaistniałe szkody właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu przysługuje także odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości spowodowane trwałym ograniczeniem w sposobie korzystania z niej i zmiany jej dotychczasowej przydatności użytkowej (zob. wyrok NSA z 15.06.2020 r., I OSK 616/19).
Roszczenie o wykup
Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.
sierpień 2025 r.
