Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, nabywcy uzyskują od dewelopera dokument zwany prospektem informacyjnym.
Dokument ten przekazywany jest już potencjalnym klientom, a następnie stanowi on integralną część umowy deweloperskiej. W niniejszym artykule wyjaśnię czym jest ten dokument oraz jak go czytać i na co zwrócić uwagę.
Czym jest prospekt informacyjny?
Deweloper już na etapie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań ma obowiązek sporządzić prospekt dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dokument ten jest przedstawiany jest obowiązkowo każdemu potencjalnie zainteresowanemu zakupem mieszkania. To z niego mamy pozyskać podstawową wiedzę o inwestycji.
Prospekt ma stałą budowę – określoną przez przepisy prawa i składa się z dwóch stałych części – części ogólnej i indywidualnej. Do prospektu załączone są także: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, wzór umowy deweloperskiej, szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia.
Część ogólna prospektu – co obejmuje i na co zwrócić uwagę?
1. Dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera (w tym zakresie warto zbadać podmiot, a w szczególności jego kondycję finansową, na co pozwolą dostępne rejestry i sprawozdania);
2. Doświadczenie dewelopera – przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich oraz informacja, czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tys. zł (wszelkie ujawnione dane warto zweryfikować);
3. Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego:
- adres, numer działki ewidencyjnej i numer obrębu ewidencyjnego (zalecane jest sprawdzenie działki w odpowiednich urzędach);
- numer księgi wieczystej (tą warto dodatkowo dokładnie zbadać, w szczególności pod przysługującego prawa – prawa własności lub użytkowania wieczystego, a także ewentualnych obciążeń);
- istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej;
- informacje dotyczące obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji;
- akty planowania przestrzennego (np. oznaczenie czy dla danego terenu obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub wydano decyzje o warunkach zabudowy – te akty administracyjne także warto zobaczyć);
- informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w sąsiedztwie 1 km od planowanej nieruchomości – na to zwróć uwagę, bo nawet jeśli teraz teren wokół jest malowniczy, niewykluczone, że w przyszłości w bliskiej okolicy prowadzone będą duże inwestycje – pod tym kątem zbadaj także sytuację przestrzenną najbliżej okolicy;
- informacje dotyczące pozwolenia na budowę, w tym, czy pozwolenie jest ostateczne lub zaskarżone, numer pozwolenia na budowę i nazwę organu, który je wydał – warto także samodzielnie zbadać ten dokument;
- planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
- opis przedsięwzięcia budowlanego, w tym liczbę budynków i ich rozmieszczenie (warto także zapoznać się z projektem architektoniczno-budowlanym);
- sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu;
- harmonogram budowy;
- dopuszczenie waloryzacji ceny i określenie jej zasad – informacja w tym zakresie powinna być dokładna, aby potencjalny nabywca mógł z góry oszacować ewentualne zmiany w wysokości ceny i jej ostateczny maksymalny pułap;
- informacje o środkach ochrony pieniędzy nabywców – mieszkaniowe rachunki powiernicze (otwarty lub zamknięty) oraz wysokość stawki procentowej, według której oblicza się kwotę składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Część indywidualna prospektu – co istotnego zawiera?
Część indywidualna prospektu dotyczy już ściśle konkretnej nieruchomości, obejmując następujące dane:
- cena;
- powierzchnia użytkowa nieruchomości;
- termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa nieruchomości wynikającego z umowy;
- położenie i charakterystyczne cechy domu lub budynku- wskazanie liczby kondygnacji, liczby mieszkań w budynku, miejsc garażowych i postojowych, dostępu do drogi publicznej, standardu wykończenia części wspólnej budynku i terenu wokół niego, dostępnych mediów, technologii wykonania, dostępu do drogi publicznej, usytuowania mieszkania w budynku (dotyczy lokali mieszkalnych);
- określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych;
- data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego;
- data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Dlaczego warto dokładnie zbadać prospekt informacyjny?
Prospekt informacyjny zawiera wszelkie niezbędne informacje dotyczące inwestycji, których poznanie pozwoli Ci podjąć świadomą decyzję o zakupie nieruchomości. Dokładna weryfikacja danych pomoże uniknąć przypadkowego wyboru, który może się okazać feralny.
Warto mieć też świadomość, że za umieszczenie w prospekcie nieprawdziwych informacji lub ich zatajenie grozi odpowiedzialność karna. Natomiast nabywcy zasadniczo przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, jeśli nie otrzymał prospektu z załącznikami lub dane w nim zawarte są niezgodne ze stanem faktycznym bądź prawnym.
Stan prawny: luty 2024 r.
