Umowa rezerwacyjna została uregulowana w celu podniesienia bezpieczeństwa przedkontraktowego przyszłego nabywcy co do przedsięwzięcia deweloperskiego, lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest umową fakultatywną, a jej zawarcie będzie zależało od woli przyszłych kontrahentów.
Umowa rezerwacyjna – istota
Umowa rezerwacyjna została uregulowana w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 29 ww. ustawy umowa deweloperska albo umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4, może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej “rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w tej umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Należy podkreślić, iż umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.
Forma prawna i treść umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna może być zawarta pomiędzy podmiotem zainteresowanym ofertą sprzedaży a deweloperem lub innym niż deweloper przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 4 u.o.p.n.f.
Do treści umowy rezerwacyjnej należy zobowiązanie dewelopera albo innego przedsiębiorcy do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Polega ono na czasowym zaniechaniu oferowania innym zainteresowanym podmiotom nieruchomości objętej umową rezerwacyjną. Jednak rezerwującemu nie przysługuje zobowiązanie do zawarcia umowy z zachowaniem wskazanych w niej warunków.
Umowa zawierana jest na czas określony.Umowa rezerwacyjna musi zostać zawarta w formie pisemnej, nie zachowanie takiej formy skutkować będzie jej nieważnością.
Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa rezerwacyjna określa w szczególności:
1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2.cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez
rezerwującego z oferty sprzedaży;
3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata
została przewidziana przez strony;
4.okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez
rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
powierzchni i układu pomieszczeń.
Opłata rezerwacyjna
Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Tym samym to od woli strony zależeć będzie określenie w umowie konieczności uiszczenia opłaty rezerwacyjnej.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. W sytacji zawarcia umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4 opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia praw z nich wynikających. W przypadku zawarcia ww. umów deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.
Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia
kredytu;
2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje
zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez
poinformowania rezerwującego.
Natomiast w innych sytuacjach opłata rezerwacyjna nie jest zwracana rezerwującemu.
Obowiązki informacyjne dewelopera
W ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zostały również określone i nałożone na dewelopera obowiązki informacyjne wobec rezerwującego.
W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.
Obowiazek informacyjny nie dotyczy jednak zmian związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej i ww. umów oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków lub kas.
Powyższe uregulowania znajdują zastosowanie w odniesieniu do zawartych już umów rezerwacyjnych, poprzedzających umowy deweloperskie albo umowy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 u.o.p.n.f. Tym samym dotyczy sytuacji w których przygotowanie i doręczenie prospektu informacyjnego jest obowiązkowe. Jednak przed umowami rezerwacyjnym dotyczącymi umów sprzedaży określonych w art. 3 i 4 u.o.p.n.f. deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie są zobligowani do przekazania prospektu informacyjnego, ale wyłącznie informacji określonych w art. 27 u.o.p.n.f.
Sierpień, 2024 r.
