Otrzymanie nieruchomości od osoby bliskiej może wiązać się z koniecznością zapłaty w przyszłości zachowku na rzecz jej spadkobierców. Gdy darowizna/spadek obejmuje nieruchomość, ewentualny zachowek może przedstawiać dużą wartość.
Czym jest zachowek?
Zgodnie z art. 991 kodeksu cywilnego, zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadł przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek). Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Obowiązek zapłacenia określonej sumy pieniężnej tytułem zachowku powstaje w chwili śmierci spadkodawcy i należy do długów spadkowych.
Przedawnienie prawa do zachowku
Termin przedawnienia roszczenia o zachowek wynosi 5 lat. Termin ten liczy się od dnia ogłoszenia testamentu lub otwarcia spadku w przypadku braku testamentu. Przekroczenie tego terminu spowoduje przedawnienie roszczenia. Prawo do zachowku traci się także w przypadku wydziedziczeniu przez spadkodawcę w testamencie. Zachowek nie przysługuje także jeśli między spadkodawcą a zobowiązanym nie doszło do darowizny (która mogłaby podlegać doliczeniu) lecz zawarli oni umowę dożywocia (nie jest to bowiem umowa nieodpłatna, ale występują między stronami świadczenia wzajemne).
Udział spadkowy stanowiący podstawę obliczenia zachowku
Udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku ustala się na podstawie przepisów dotyczących dziedziczenia ustawowego, z uwzględnieniem zasady ustalonej w art. 992 kodeksu cywilnego – czyli udział spadkowy mnoży się przez 1/2 lub 2/3.
Przy ustalaniu udziału spadkowego stanowiącego podstawę do obliczania zachowku uwzględnia się także spadkobierców niegodnych oraz spadkobierców, którzy spadek odrzucili, natomiast nie uwzględnia się spadkobierców, którzy zrzekli się dziedziczenia albo zostali wydziedziczeni.
Doliczenie darowizn do masy spadkowej
Zgodnie z art. 995 § 1 kodeksu cywilnego, wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.
Decydujący jest stan przedmiotu darowizny z dnia jej dokonania. Tym samym, gdy od momentu śmierci spadkodawcy do dnia orzekania o zachowku nieruchomość przeszła np. generalny remont to do wyceny przyjmowany jest stan sprzed poniesienia tych nakładów, ale z uwzględnieniem aktualnych cen rynkowych.
Wartość nieruchomości mogą pomniejszać niektóre prawa rzeczowe z nią związane- w tym użytkowanie i służebności. Obciążenie prawa własności nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w oczywisty sposób wpływa na wartość tego prawa. Obdarowany na czas życia darczyńcy jest bowiem ograniczony w możliwości dysponowania nieruchomością, pobierania z niej pożytków, realnych ograniczeń doznaje również prawo do dokonywania rozporządzeń nieruchomością ponieważ obciążająca ją służebność jest skuteczna wobec ewentualnego nabywcy, co ogranicza krąg osób zainteresowanych taką transakcją. W zakresie wyceny takich obciążeń w orzecznictwie przyjęte są różne metody – przykładowo: można dokonań szacunku wartości pożytków, jaki mogłyby być w stosunku miesięcznym czerpane z nieruchomości gdyby takiego obciążenia nie było, jak również poczynił ustalenia w przedmiocie przewidywanego szacunkowego czasu istnienia służebności (mając na względzie, że jest to służebność osobista, wygasająca z chwilą śmierci uprawnionego) – czyli prościej mówiąc może zostać obliczona hipotetyczna wysokość czynszów najmu takiego lokalu; inna metoda wskazuje na ustalenie wartości służebności na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z którym roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością. Tym samym – wycena nieruchomości dla celu obliczenia zachowku jest postępowaniem skomplikowanym, często wymagającym zasięgnięcia wiedzy specjalistycznej.
październik 2025 r.
