Użytkowniku wieczysty, tylko do 31 sierpnia 2024 r. możesz złożyć wniosek o wykup nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Sprzedaż następuje w trybie przepisów epizodycznych ustawy o gospodarce nieruchomościami i ma charakter preferencyjny. Po wymienionej wyżej dacie roszczenie o wykup na uproszczonych zasadach nie będzie już dopuszczalne. Nabycie nieruchomości może okazać się bardzo korzystne. Przepisy nie wprowadzają żadnych ograniczeń w gronie uprawnionych, co oznacza, że z żądania sprzedaży gruntu mogą skorzystać nie tylko osoby fizyczne (użytkownicy prywatni), ale również przedsiębiorcy – niezależnie od tego, czy są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą, czy też osobami prawnymi.
Kiedy nie możesz wystąpić z żądaniem?
Żądanie sprzedaży nie przysługuje:
- jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
- jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
- w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
- jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
- w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej;
- jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Gdzie złożyć wniosek i co uwzględnić w jego treści?
Ustawa nie reguluje, jakie warunki formalne musi spełniać wniosek o wykup gruntu z użytkowania wieczystego. Według zasad ogólnych, powinien zawierać więc dane użytkownika wieczystego, dane właściciela nieruchomości, datę, podpis, dokładne oznaczenie nieruchomości oraz wyraźne żądanie jej sprzedaży. Do wniosku można dołączyć dokumenty, np. umowę oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste bądź ewentualnie inny akt, na mocy którego prawo zostało ustanowione lub przeniesione (np. decyzję administracyjną / akt notarialny / wyrok sądu).
Wniosek składa się do właściciela nieruchomości. Jeśli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, wniosek należy kierować do niej. Jeśli z kolei nieruchomość należy do Skarbu Państwa – wniosek powinien być zaadresowany do właściwego starosty, który wykonuje zarząd nad nieruchomością (w miastach na prawach powiatu takim organem jest urząd miejski).
Jak ustalić cenę sprzedaży nieruchomości?
W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:
- w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
- w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Jeżeli w okresie 12 miesięcy przypadającym po dniu 01.09.2022 r., użytkownik wieczysty przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na żądanie użytkownika wieczystego, bądź także wartość nieruchomości została określona w tym okresie na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości, która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Warunki wykupu mogą kształtować się nieco odmiennie w odniesieniu do przepisów ustawy przy nieruchomościach należących do jednostek samorządu terytorialnego. Do końca 2023 r. mogły one bowiem przyjąć uchwałę w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste. Przed złożeniem wniosku zalecana jest więc weryfikacja, czy dana jednostka w ogóle podjęła tego rodzaju uchwałę, czy też obowiązywać będą warunki ustawowe.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa właściwy organ udziela na wniosek bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej:
- w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność:
- w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub
- przed ukończeniem 16 roku życia lub
2) zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1 lit. a lub b, będącej opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub
3) będącej członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny (Dz. U. z 2021 r. poz. 1744, z 2022 r. poz. 2140, 2243 i 2754 oraz z 2023 r. poz. 1234 i 1429) i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego właściwy organ udziela bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu na podstawie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku.
Należy również pamiętać o tym, że zakup nieruchomości po preferencyjnej cenie będzie traktowany w przypadku gdy użytkownik wieczysty jest przedsiębiorcą – jako otrzymanie pomocy publicznej de minimis. Oznacza to, że przedsiębiorca, który w ciągu ostatnich 3 lat korzystał już ze wskazanej formy pomocy, będzie musiał dodatkowo uiścić dopłatę wynoszącą różnicę pomiędzy wartością nieruchomości i rzeczywistą ceną uiszczoną za nieruchomość, a limitem wynikającym z przepisów o pomocy de minimis. W 2024 r. limit pomocy został zwiększony do 300 tys. euro. Konieczność dopłaty pojawi się więc tylko w wyjątkowych przypadkach.
lipiec 2024 r.
