Zakup bądź sprzedaż mieszkania to jedna z kluczowych i ważnych decyzji w życiu. Często przed podpisaniem właściwej umowy sprzedaży – ostatecznego aktu notarialnego, strony decydują się przypieczętować zawarte dotychczas ustalenia tym samym zawierają przedwstępną umowę sprzedaży.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu Cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna). Tym samym umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Tym samym w przedwstępnej umowie sprzedaży mieszkania sprzedający zobowiązuje się sprzedać określoną nieruchomość, a kupujący zobowiązuje się ją nabyć. Strony ustalają w treści umowy przedwstępnej najważniejsze warunki przyszłej umowy (cenę, termin, opis lokalu).
Umowa przedwstępna nie przenosi własności mieszkania – jest jedynie zobowiązaniem do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?
Jak wspomniano powyżej umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
- Oznaczenie stron umowy – tym samym umowa powinna zawierać dane stron – imię, nazwisko, adres, numer PESEL bądź dodatkowe oznaczenia w przypadku gdy stroną jest przedsiębiorca.
- Oznaczenie nieruchomości – umowa powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, adres, numer księgi wieczystej, powierzchnie, udział w gruncie, informacje o przynależnościach (np. komórka lokatorska, miejsce postojowe).
- Oznaczenie ceny mieszkania – z umowy powinna wynikać dokładna cena nieruchomości, termin i forma zapłaty.
- Oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – określenie daty, do której strony zobowiązują się podpisać ostateczny akt notarialny.
- Oznaczenie zabezpieczeń umowy – najczęściej w formie zadatku bądź zaliczki.
- Dodatkowe postanowienia i oświadczenia stron w zależności od stanu nabywanego mieszkania, bądź postanowienia o możliwości odstąpienia od umowy, informacje o kredycie.
Warto dokładnie zweryfikować księgę wieczystą danej nieruchomości przed podpisaniem umowy.
Umowa przedwstępna jaką formę wybrać?
Należy wskazać, iż umowa przedwstępna w odróżnieniu od umowy sprzedaży mieszkania (ostatecznego aktu notarialnego) może zostać zawarta:
- w zwykłej formie pisemnej,
- w formie aktu notarialnego.
W zależności od charakteru i potrzeb wybór formy może być odmienny. Należy wskazać, iż skutkiem zawierania umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej jest odmienna ochrona stron umowy. Zgodnie z art. 390 Kodeksu Cywilnego zarówno w formie zwykłej pisemnej jaki i formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić naprawienia szkody poniesionej w nadziei na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego umożliwia natomaist osobie uprawnionej wystąpienie z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Należy również pamiętać, iż wniesienie pozwu o wykonanie umowy przedwstępnej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego – art. 390 § 1 i 2 (wyrok SN z 3.02.2010 r., II CSK 459/09).
Umowa przedwstępna sprzedaży/nabycia mieszkania to dokument, który chroni interesy obu stron i pozwala na spokojne przygotowanie się do finalizacji transakcji.
Umowa przedwstępna, aby spełniała swoją funkcję musi być precyzyjnie sporządzona, zgodnie z przepisami prawa i rzeczywistymi ustaleniami stron.
Warto skorzystać z pomocy radcy prawnego specjalizującego się w prawie nieruchomości. Profesjonalna analiza umowy przedwstępnej to niewielki koszt w porównaniu z potencjalnymi stratami wynikającymi z nieprecyzyjnych postanowień.
Listopad, 2025 r.
