Własność nieruchomości może przysługiwać nie tylko jednej osobie, ale również wielu podmiotom, tworząc tym samym współwłasność. Współwłaściciele mają uprawnienia w zakresie całej nieruchomości, nie zaś do jej wydzielonych części. Tym samym co do zasady współwłaściciel może korzystać z całej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności
Zgodnie z art. 210 każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego uwzględniać musi przepisy szczególne. Zniesienie współwłasności jest uprawnieniem do żądania likwidacji łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, poprzez orzeczenie sądu. Zniesienie współwłasności może być również przedmiotem regulacji umownych. Przedmiotem zniesienia współwłasności jest więc rzecz oznaczona co do tożsamości. Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym, a obligatoryjnymi uczestnikami postępowania są wszyscy współwłaściciele. Uprawnienie dotyczące zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć a przedłużenie można ponowić.
Podział rzeczy wspólnej – nieruchomości
Jedną z form prawnych zniesienia współwłasności jest podział przysługującej nieruchomości. Takie zniesienie jest dopuszczalne, jeśli podział nie byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo nie pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Bardzo często w praktyce nieruchomości ulegają takiemu podziałowi. Takim przykładem może być zniesienie współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem przez ustanowienie tam odrębnej własności poszczególnych lokali. Wniosek o zniesienie współwłasności poprzez podział może być zgodnym wnioskiem, wyrażającym zgodne stanowisko wszystkich stron.
Podział z wyrównaniem udziałów
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana. Spłaty i dopłaty są świadczeniami pieniężnymi, a ich postać inną niż pieniężna sąd może określić tylko na zgodny wniosek osób uprawnionych i zobowiązanych. Tym samym oznaczenie świadczenia nie musi przybierać formy pieniężnej, może być również określone na przykład uprawnieniem. Wszelkie pozostałe kwestie dotyczące m.in. wysokości spłat, czasu spłaty Sąd powinien określić w wydanym rozstrzygnięciu.
W zakresie możliwości ustanowienia służebności, w tym zakresie sąd orzeka z urzędu. Orzekanie o służebnościach jest dopuszczalne tylko w stosunkach między współwłaścicielami. Należy przyjąć, że sąd może obciążyć służebnościami także niebędące przedmiotem sprawy sąsiednie nieruchomości, pod warunkiem, że należą one do współwłaścicieli.
Sprzedaż nieruchomości
Jeżeli nieruchomości nie da się podzielić, żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć jej na własność, rzecz powinna zostać sprzedana w drodze licytacji sądowej. Sprzedaż licytacyjna nieruchomości jest sposobem na likwidację stosunku prawnego łączącego strony, jeśli współwłaściciele nie złożą w tej materii zgodnego wniosku, sąd powinien ustalić, czy którykolwiek ze współwłaścicieli wyraża wolę przejęcia rzeczy na własność, jeśli takie ustalenie się nie powiedzie sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości.
W związku ze zniesieniem współwłasności, współwłaściciele mogą podnosić z tego tytułu odpowiednie roszczenia, którymi mogą być na przykład roszczenie o rozliczenie nakładów i wydatków ponoszonych na nieruchomość, roszczenie o zwrot pożytków i innych przychodów z nieruchomości. Postanowienie o zniesieniu współwłasności ma charakter konstytutywny, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia, jeśli doszło do podziału nieruchomości, własność nieruchomości przechodzi na oznaczonych współwłaścicieli, a jeśli nastąpiło przyznanie całości rzeczy jednemu współwłaścicielowi, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia nabywa własność nieruchomości.
Kwiecień, 2025 r.
