Umowa najmu zawarta pomiędzy wynajmujący a najemcą, dla swej ważności musi zawierać określone elementy. Przedmiotem umowy najmu jest zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania, a najemcy do zapłaty czynszu.
Czynsz – jako element umowy najmu
Jak wspomniałam powyżej, ważność umowy najmu, określa się poprzez korelację wzajemnych zobowiązań stron. Czynsz jest jednym z głównych elementów umowy najmu.Najemca zobowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Kodeks cywilny reguluje kwestie terminów i zakresu płacenia czynszu, jeśli taki zakres nie został określony przez strony w umowie. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. „Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu najmu. Nie zwalnia najemcy z tego obowiązku trudna sytuacja finansowa”. (SO w Łodzi z 18.11.2015 r., III Ca 1247/15).
Wysokość czynszu
Możliwość określenia wysokości czynszu w umowie jest bardzo szeroka. Zgodnie z zasadą swobody umów, wysokości czynszu można ująć na wiele sposobów. Modelowe postanowienia umowy dotyczą czynszu, który zostaje przez strony określone wprost, jest comiesięcznym świadczeniem w równej, gwarantowanej wysokości. W umowach najmu komercyjnego taka stawka określana jest poprzez iloczyn metrów kwadratowych i ceny za jeden metr kwadratowy. Strony umowy najmu mogą we własny sposób ustalić harmonogram płatności czynszu najmu, czy to miesięcznie czy kwartalnie itp.
Strony umowy mogą określić wysokość czynszu również w innej walucie. W takiej sytuacji warto określić również sposób przeliczenia kursów walut, takie postanowienie może brzmieć: płatności dokonywane będą w polskich złotych, na podstawie średniego kursu, publikowanego przez Narodowy Bank Polski, obliczonego na dzień poprzedzający wystawienie faktury. W takim uregulowaniu, Najemca powinien mieć zatem świadomość ryzyka kursowego, dotyczące zmienności wartości walut.
Wysokość czynszu nie musi zostać określona tylko w odniesieniu do wartości pieniężnych, równie dobrze może zostać określona jako świadczenie niepieniężne. Strony mogą tym samym swobodnie uregulować zakres świadczeń, jeśli tylko taka będzie i zgodna wola. Takimi świadczeniami innego rodzaju mogą być np. raty niespłaconego kredytu, świadczenie pracy bądź usług.
Dodatkowe opłaty w umowie najmu
W zależności od charakteru umowy – najem komercyjny czy najem zawarty z osobą fizyczną, oprócz czynszu można ustalić pomiędzy stronami dodatkowe świadczenia. Takim zobowiązaniem najemca obowiązany będzie do uiszczania dodatkowych świadczeń. Mogą to być przykładowo koszty eksploatacyjne, podatki w tym podatek od nieruchomości, koszty w zakresie konserwacji i napraw budynku, koszty obsługi parkingu, koszty konserwacji czy napraw instalacji, koszty związane z utrzymaniem dróg dojazdowych do gruntu, koszty odśnieżania gruntu, ciągów pieszych i dachu, koszty zbierania, przechowywania nieczystości, koszty sprzątania budynku.
Waloryzacja czynszu
Umowy najmu są przeważnie zawierane na czas oznaczony. Przez czas obowiązywania umowy, wartość pieniądza ulega zmianie, wpływ na to ma na przykład inflacja. Miarą inflacji jest średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu. Waloryzacja pomaga w dostosowaniu wysokości czynszu do zmian rynkowych. Ma na celu utrzymanie wartości ekonomicznej i opłacalności czynszu. Zakres wprowadzonych do umów postanowień waloryzacyjnych ma znaczenie szczególnie w najmie powierzchni użytkowych, gdzie okres obowiązywania umowy wynosi średnio od 5 do 10 lat. Przez tak długi okres czasu, wartość określonej pierwotnie kwoty czynszu może być nieadekwatny do aktualnej sytuacji rynkowej i gospodarczej. Wobec tego takie klauzule powinny znaleźć się w zawieranej umowie najmu.
Grudzień, 2024 r.
