W praktyce obrotu nieruchomościami instytucja prawa pierwokupu stanowi jedno z ograniczeń zasady swobody umów oraz prawa własności. Pominięcie tego uprawnienia może skutkować bezwzględną nieważnością czynności prawnej.
Istota pierwokupu
Prawo pierwokupu zostało uregulowane w art. 596–602 Kodeksu cywilnego jako prawo kształtujące. Nie jest ono prawem rzeczowym, lecz roszczeniem obligacyjnym, które daje uprawnionemu pierwszeństwo nabycia określonej nieruchomości, o ile właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż osobie trzeciej. Prawo to ma charakter potencjalny. Aktualizuje się dopiero w momencie zawarcia przez właściciela umowy sprzedaży z osobą trzecią (warunkowej umowy sprzedaży). Uprawniony nie może negocjować ceny ani warunków transakcji. Wykonując prawo pierwokupu, wstępuje on w miejsce dotychczasowego kupującego, akceptując postanowienia zawartej uprzednio umowy warunkowej. Zgodnie z art. 602 k.c. prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, chyba że przepisy szczególne (np. dotyczące współwłasności) stanowią inaczej.
Pierwokup ustawowy a umowny
Skutki prawne oraz stopień ryzyka zależą bezpośrednio od źródła, z którego prawo pierwokupu pochodzi. Prawo pierwokupu wynikające z ustawy zazwyczaj przyznaje jepodmiotom publicznoprawnym lub wybranym grupom prywatnym ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Do najistotniejszych można wyróżnić:
- prawo pierwokupu na rzecz Gminy (art. 109 Ustawy o gospodarce nieruchomościami), Przysługuje m.in. w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych nabytych uprzednio od Skarbu Państwa/gminy, nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków oraz położonych w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.
- prawo pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), KOWR posiada prawo pierwokupu większości prywatnych nieruchomości rolnych o powierzchni od 0,3 ha.
- prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa / Lasów Państwowych (art. 37a Ustawy o lasach), dotyczy gruntów oznaczonych w ewidencji jako lasy (Ls) lub przeznaczonych do zalesienia w MPZP.
- prawo pierwokupu współwłaściciela (art. 166 k.c.): W przypadku, gdy współwłaściciel nieruchomości rolnej sprzedaje swój udział, a sam nie prowadzi gospodarstwa rolnego na tym gruncie.
W odniesieniu zaś do pierwokupu umownego (art. 596 k.c.) w drodze czynności prawnej (np. w umowie najmu, umowie deweloperskiej czy umowie spółki), takie postanowienie wiąże strony umowy. Jeśli takie prawo zostanie ujawnione w księdze wieczystej staje się skuteczne wobec każdego późniejszego nabywcy.
Realizacja uprawnienia
Obrót nieruchomości dla swojej ważność zawsze wymaga zachowania formy aktu notarialnego. W pierwszej kolejności pomiędzy kupującym a sprzedawcą zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży, następnie uprawnionemu zostaje formalnie doręczona notyfikacja, gdyż zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy. Jeśli uprawniony chciałby skorzystać z prawa pierwokupu składa oświadczenie przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Z chwilą złożenia oświadczenia, między sprzedawcą a uprawnionym dochodzi do skutku umowa sprzedaży.
Konsekwencje naruszenia przepisów
W zależności od podstawy wynikającego prawa czy to ustawowego czy umownego, zastosowanie znajdą odmienne regulacje.
Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego (gminie), współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest bezwzględnie nieważna. Oznacza to, że Kupujący nie staje się właścicielem. Każda osoba mająca interes prawny może żądać ustalenia nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c.
W przypadku naruszenia umownego prawa pierwokupu (oraz niektórych ustawowych, niewymienionych w § 2 art. 599 Kodeksu Cywilnego o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej, umowa zawarta z osobą trzecią pozostaje ważna. Kupujący skutecznie nabywa własność. Uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody wobec sprzedawcy.
Mając na względzie należytą staranność przy wykonywaniu czynności, przed dokonaniem transakcji należy szczegółowo zapoznać się z treścią księgi wieczystej, weryfikacją przeznaczenia planistycznego oraz zapoznać się z ewidencją gruntów i budynków.
Sierpień, 2026 r.
