Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw dość mocno zmieniła dotychczasowe zasady zagospodarowania przestrzennego. Niniejszy artykuł ma na celu omówienie nowych instytucji prawnych– planu ogólnego, zintegrowanego planu inwestycyjnego i Rejestru Urbanistycznego.
Plan ogólny gminy
Czym jest plan ogólny?
Plan ogólny gminy to obligatoryjny dokument planistyczny obejmujący zasięgiem całą gminę, składający się z części tekstowej i graficznej. Jest on tym aktem prawa miejscowego, który zastąpił studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Co najistotniejsze, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Warto przy okazji wspomnieć, że decyzje te będą wydawane na maksymalnie 5 lat, nie będzie już możliwości uzyskania ich na czas nieokreślony.
Co określa plan?
W planie ogólnym określa się obowiązkowo strefy planistyczne, tj.:
1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4) strefa usługowa;
5) strefa handlu wielkopowierzchniowego;
6) strefa gospodarcza;
7) strefa produkcji rolniczej;
8) strefa infrastrukturalna;
9) strefa zieleni i rekreacji;
10) strefa cmentarzy;
11) strefa górnictwa;
12) strefa otwarta;
13) strefa komunikacyjna.
Obligatoryjnym elementem planu są też gminne standardy urbanistyczne. Plan ogólny może zawierać regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej. Celem gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej jest zapewnienie nowym inwestycjom mieszkaniowym dostępu do niezbędnych usług publicznych. Standardy te obejmują zasady zapewnienia dostępu do obiektów infrastruktury społecznej – szkół podstawowych oraz obszarów zieleni publicznej. W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa będzie możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz odpowiednie drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Dodatkowo plan może określać obszary uzupełnienia zabudowy, czy obszary zabudowy śródmiejskiej, dla których będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania dotyczące m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami, określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy – Prawo budowlane.
Plan ogólny a plan miejscowy
Plan ogólny i plan miejscowy są w hierarchii źródeł prawa aktami prawnymi tego samego rzędu. Oznacza to, że kiedy będzie uchwalany plan miejscowy, musi być on zgodny z planem ogólnym gminy. Z drugiej strony, uchwalenie planu ogólnego nie spowoduje utraty mocy przez obowiązujące plany miejscowe. Przepisy nie nakazują dostosowywać już ustalonego planu miejscowego do planu ogólnego, jednakże, jeżeli plan miejscowy będzie nowelizowany, wówczas należy zapewnić jego zgodność z planem ogólnym.
Co ze studiami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc po wejściu ustawy w życie, do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. W okresie przejściowym gminy będą mogły przygotować i uchwalić plany ogólne gminy. Do czasu utraty mocy przez studium w danej gminie będzie stosowało się do niego przepisy dotychczasowe.
Zintegrowany plan inwestycyjny i umowa urbanistyczna
Czym jest ZPI?
Ustawa wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Instrument ten uzupełni, a od 2026 r. zupełnie zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej.
Istotą tego rozwiązania jest poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI – mogą to być nie tylko inwestycje mieszkaniowe.
ZPI jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
Inwestycja główna i inwestycja uzupełniająca
ZPI ma być uchwalany dla terenu, na którym planowana jest inwestycja główna, czyli ta którą będzie chciał zrealizować inwestor. ZPI będzie obejmował także inwestycję uzupełniającą – forsowaną przez gminę.
Zgodnie z definicją, inwestycja uzupełniająca to będzie inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy m.in. sieci uzbrojenia dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, żłobków przedszkoli, szkół, przychodni, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej i innych wskazanych w projekcie o ile służyć one będą obsłudze inwestycji głównej.
Kwestie realizacji i finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych ma dookreślić umowa urbanistyczna.
ZPI można uchwalić także na obszarach objętych już planami miejscowymi. W takim przypadku ZPI zastępuje stary plan miejscowy.
Rejestr Urbanistyczny
Ustawa tworzy Rejestr Urbanistyczny, który jest źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Do czasu wejścia w życie Rejestru Urbanistycznego dokumenty, które będą w nim udostępniane od 2026 r., mają być publikowane na stronach BIP gmin oraz w ich siedzibach.
Stan prawny: sierpień, 2023
