Księga wieczysta – czy warto ją poznać? 

Źródłem informacji dotyczących nieruchomości jest księga wieczysta. Znajdziemy tam informacje dotyczące prawa własności nieruchomości, informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych, jak również uzyskamy dane na temat obciążenia nieruchomości hipoteką. Dokładne przejrzenie i zapoznanie się z treścią księgi wieczystej, pozwoli nam uniknąć wielu problemów związanych z nabyciem nieruchomości. 

Czym jest księga wieczysta ? 

Księga wieczysta jest rejestrem, zawierającym informacje na temat nieruchomości. Jest rejestrem publicznym prowadzonym w systemie realnym w którym dla każdej nieruchomości prowadzona jest odrębna księga wieczysta, bez względu na zmiany dotyczące właściciela” (postanowienie SN z 11.04.2013 r., II CSK 471/12, OSNC 2013/12). 

Głównym celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest możliwość ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Cechą charakterystyczną dla ksiąg wieczystych jest jej ogólnodostępność    i jawność. Jawność ksiąg wieczystych jest istotnym elementem późniejszych postępowań czy czynności związanych z obrotem nieruchomościami. 

W związku z tą cechą nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece reguluje zagadnienia związane z prowadzeniem księgi wieczystej. Wprowadzając swoim zakresem istotny element będący przejawem uwiarygodnienia i zapewnienia prawdziwości danych zawartych w księdze wieczystej. Mowa tu o rękojmi wiary publicznej.  W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. 

Oznacza to, iż rękojmia chroni podmiot, który w zaufaniu do ksiąg wieczystych dokonał czynności prawnej, posługując się przy tym danymi zawartymi w księdze wieczystej. 

Funkcją rękojmi jest więc zapobieganie negatywnym dla nabywców w dobrej wierze skutkom czynności prawnych zdziałanych z nieuprawnionym zbywcą figurującym jako właściciel w księdze wieczystej wbrew rzeczywistemu stanowi rzeczy. W braku tej regulacji, umowa zawarta z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako uprawniony, której w rzeczywistości nie służy prawo do nieruchomości, byłaby bezskuteczna” (wyrok SN z 31.05.2017 r., V CSK 513/16) 

Uzyskując wpis w księdze wieczystej uzyskuje się również domniemanie, iż prawo wpisane w księdze wieczystej jest prawem zgodnym z rzeczywistym stanem prawnym, a wykreślone prawo nie istnieje. Jest to istotny element funkcji dowodowej jaką pełnią księgi wieczyste, uzyskując informacje o aktualnym stanie prawnym nieruchomości. 

Jak zbudowana jest księga wieczysta ? Jakie dane można uzyskać z księgi wieczystej? 

Obecnie każda nowe księgi wieczyste prowadzone są w systemie teleinformatycznym. Posiadają one jednak strukturę zawierającą dane tak jak księgi prowadzone w tradycyjnej formie. 

Budowa księgi wieczystej opiera się na usystematyzowaniu danych poprzez wprowadzenie czterech działów. 

• Pierwszy dział obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, dowiadujemy się z niego jak wygląda nieruchomość, jaką ma powierzchnię i jakie są jej części składowe. 
• Drugi dział zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, pozyskując dane z tego działu dowiadujemy się, kto jest właścicielem nieruchomości dla której prowadzona jest księga wieczysta. 
• Trzeci dział przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. 
• Czwarty dział przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Jest on istotnym fragmentem księgi wieczystej, na który warto zwracać uwagę przy nabyciu nieruchomości. 

Czy wszystkie nieruchomości mają KW? 

Aktualnie w ustawodawstwie nie obowiązuje ogólna norma, która nakazywałaby założenie z urzędu ksiąg wieczystych dla wszystkich istniejących nieruchomości. Zakłada się je głównie na wniosek osoby uprawnionej. Dla każdej nieruchomości zakłada się prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Takie czynności przewidziane są również dla nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Nieruchomości bez księgi wieczystej, funkcjonują w obrocie prawnym. Wątpliwości i problemy z taką nieruchomością rodzą się w przypadku chęci dokonania sprzedaży takiej nieruchomości. Sprzedaż takiej nieruchomości może być często utrudniona poprzez nieuregulowany stan prawny a często długotrwałość postępowania związana z ustaleniem prawidłowego zakresu własności nieruchomości. 

Niezgodność pomiędzy stanem prawnym a informacjami w księdze wieczystej – jak dokonać zmiany w księdze wieczystej?

Jeżeli istnieją niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym uprawniona osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, posiada roszczenie o usunięcie niezgodności. Przyznanie możliwości usunięcia niezgodności jest ochroną procesową osoby, której interesy mogą być naruszone. Taka osoba może poprzez sprostowanie procesowe żądać ustalenia takiej niezgodności a potem w postępowaniu wieczystoksięgowym, po przedstawieniu odpowiednich dokumentów żądać zmiany wpisu. Z powództwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wystąpić tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. 

Przeglądanie księgi wieczystej – na co zwrócić uwagę w Księdze Wieczystej? 

Przeglądając treść księgi wieczystej, nabywając nieruchomość warto zwrócić uwagę na kilka kwestii. Najważniejszym elementem jest ustalenie czy osoba oferująca nieruchomość do sprzedaży, faktycznie jest wpisana w księgę wieczystą. Kolejną istotą kwestią jest ustalenie czy nieruchomość nie jest obciążona innym prawem bądź roszczeniem. Taką informację uzyskamy przeglądając dział III księgi wieczystej. Co więcej warto również mieć na uwadze, iż w księdze wieczystej mogą zostać ujawnione nie tylko ograniczone prawa rzeczowe takie jak służebność, ale również prawa wynikające z umowy najmu, dzierżawy czy prawo dożywocia. Warto również zawsze przeglądać dział czwarty księgi wieczystej tam znajdziemy informacje na temat obciążenia nieruchomości hipoteką. 

Księga wieczysta stanowi cenne źródło informacji o nieruchomości, dlatego gdy nieruchomość ma założoną księgę zawsze przed nabyciem nieruchomości warto zapoznać się z jej treścią. 

Agnieszka Zaręba-Janowska