Jednym z najważniejszych dokumentów przestrzennych, z jakim należy bezwzględnie zapoznać się przed rozpoczęciem inwestycji jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Czym jest MPZP?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który służy gminie do określenia warunków zagospodarowania przestrzennego terenu na obszarze objętym planem (całej gminy lub jej części).
Należy jednak pamiętać, że nie dla każdej działki obowiązuje plan miejscowy. Warto wiedzieć, że w przypadku, gdy dla Twojej działki nie ma uchwalonego miejscowego planu, a jest Ci potrzebny miejscowy plan, możesz złożyć wniosek o jego uchwalenie, nie zawsze jednak jest to konieczne. Jeśli bowiem chcesz zrealizować inwestycję na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, będzie to możliwe po wcześniejszym uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy albo ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Pamiętaj, że jeśli jest brak miejscowego planu niektóre przedsięwzięcia mogą być realizowane na podstawie tzw. specustaw – niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Specustawy dotyczą na przykład realizacji dróg publicznych, lotnisk publicznych, gazoportu czy Centralnego Portu Komunikacyjnego..
Gdzie szukać planów przestrzennych gminy?
W Internecie dokument znajdziesz w Biuletynie Informacji Publicznej prowadzonym dla gminy. Możesz także wystąpić do urzędu z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu. Wtedy dostaniesz jego kopię (z informacjami dla swojej działki) w formie papierowej.
Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się część tekstowa planu miejscowego oraz część graficzna.
W pierwszych krokach przejdź do rysunku planu miejscowego. Znajdź w części graficznej swoją działkę i zobacz jaką ma literę i kolor. Oznaczenia te wskazują na przeznaczenie jakie ma spełnić dany obszar. Literę i kolor zweryfikujesz w legendzie w części tekstowej.
W części graficznej może się pojawić jeszcze jedno bardzo ważne oznaczenie, czyli linia zabudowy. Są dwa rodzaje linii zabudowy:
- obowiązująca oznacza, że ściana budynku musi stanąć dokładnie w tym miejscu, gdzie pokazuje linia (jest ona zaznaczona czarnymi, pełnymi trójkątami);
- nieprzekraczalna oznacza, że budynek można postawić w tej linii albo go cofnąć w głąb działki, jednakże budynek nie może przekroczyć tej linii (oznaczona jest z kolei pustymi trójkątami).
W dalszej kolejności zwrócimy się do części tekstowej dokumentu. Najistotniejsze abyś zapoznał się ze słowniczkiem pojęć, ustalenie używanej terminologii w połączeniu z legendą i odnośnikami w części graficznej wiele Ci już wyjaśnią.
Na co zwrócić uwagę?
Przeznaczenie terenu
Jeżeli planujesz budowę domu lub konkretną inwestycje, to Twoje zamierzenie musi być zgodne z planem miejscowym.
Obok przeznaczenia podstawowego często pojawia się też przeznaczenie uzupełniające. To takie przeznaczenie, które może się pojawić poza podstawowym. To, jaki procent powierzchni stanowi przeznaczenie podstawowe, a jaki uzupełniające wskazuje słowniczek pojęć.
Wskaźniki
- Wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy
- Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (minimum)
- Maksymalny udział powierzchni zabudowy
- Maksymalna wysokość zabudowy
- Linia zabudowy
- Wielkość zabudowy (gabaryty obiektu)
- Wskaźnik miejsc parkingowych
Wygląd budynku i otoczenia
- wysokość budynku i liczba kondygnacji,
- forma i kolor dachu, kąt nachylenia połaci dachowej,
- wygląd elewacji,
- wygląd ogrodzenia,
- inne ograniczenia, jak przykładowo: dodatkowe wymogi w strefie ochrony konserwatorskiej, uzbrojenie i ochrona środowiska, zasady odbioru ścieków, informacje o szkodach górniczych, terenach zalewowych, osuwiskach i inne.
Konsekwencje uchwalenia planu miejscowego
Spadek wartości nieruchomości – odszkodowanie
Należy pamiętać, że właściciele nieruchomości objętych zakresem miejscowego planu, którzy ponieśli szkodę z uwagi na jego treść, mogą wystąpić do gminy z wnioskiem o odszkodowanie. Istnieje także uprawnienie do żądania wykupu nieruchomości. Organ może także przyznać nieruchomość zamienną.
Wzrost wartości nieruchomości – opłata planistyczna
Właściciele nieruchomości objętych planem miejscowym, dla których jest on korzystny powinni być natomiast świadomi istnienia możliwości naliczenia opłaty planistycznej. Jest to jednorazowa danina na rzecz gminy, naliczana na jej rzecz z tytułu zbycia nieruchomości, dla której w ciągu ostatnich 5 lat zmienił się lub został uchwalony plan. Obowiązek zapłaty powstaje, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego bądź też jego zmianą, wartość nieruchomości objętej planem zagospodarowania wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Dlatego też planując sprzedaż nieruchomości, warto dowiedzieć się, czy w ciągu ostatnich 5 lat był dla niej uchwalany lub zmieniany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jak zmienić MPZP?
Z wnioskiem zmianę do wójta/ burmistrza lub prezydenta miasta może wystąpić osoba zainteresowana. Podkreślić jednak trzeba, że taki wniosek musi być dobrze uzasadniony. Wniosek o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma charakter propozycji. Przepisy nie przewidują żadnych procedur ani terminów na jego rozpatrzenie. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może uwzględnić wniosek bądź nie. Od jego rozstrzygnięcia nie można się odwołać. Zdarza się niestety, że wnioski o zmianę nie są rozpatrywane. Dzieje się tak najczęściej z powodu braku środków w budżecie, by opracowywać nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Występując z wnioskiem dobrze więc podkreślić istotny wpływ planowanej inwestycji na lokalną społeczność, np. na lokalne warunki pracy czy zapotrzebowanie na dane usługi w tym rejonie. Dobra argumentacja może bowiem być czynnikiem, który przekona do wprowadzenia zmiany planu miejscowego.
marzec 2024 r.
