Kupujący, dokonując zakupu nieruchomości liczy na to, że przedmiot transakcji będzie wolny od wad fizycznych i prawnych. Doświadczenie jednak pokazuje, iż nie zawsze tak bywa. Jednak w polskim prawie mamy narzędzia umożliwiające ochronę nabytej własności – ochrona ta wynika z instytucji rękojmi, regulowanej w Kodeksie cywilnym. Rękojmia chroni kupującego i nakłada obowiązek odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej, w tym nieruchomości.
Istota rękojmi
Zgodnie z art. 556 §1 kodeksu cywilnego, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeśli sprzedana rzecz ma wadę. Może to dotyczyć zarówno wady fizycznej jak i prawnej.
Wada fizyczna co do zasady oznacza, że nieruchomość nie ma właściwości, które kupujący mógł oczekiwać, biorąc pod uwagę umowę i cel używania nieruchomości. Może to być przeciekający dach, wadliwa instalacja elektryczna, wilgoć w murach.
Wada prawna to sytuacja, gdy osoba trzecia ma prawo do nieruchomości lub istnieje ograniczenie, które nie zostało ujawnione przed sprzedażą.
Warto zaznaczyć, że rękojmia działa niezależnie od gwarancji.
Terminy odpowiedzialności
Kodeks cywilny przewiduje konkretne ramy czasowe przewidujące możliwość skorzystania z rękomi: zgodnie z art. 568 kodeksu cywilnego, odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne nieruchomości trwa 5 lat od wydania nieruchomości.
Kupujący powinien zgłosić wadę „niezwłocznie po jej odkryciu”.
Niewskazanie wady w odpowiednim terminie może skutkować utratą prawa do roszczeń z rękojmi.
Uprawnienia kupującego
W przypadku stwierdzenia wady kupujące może żądać usunięcia wady lub wymiany rzeczy – w przypadku nieruchomości oznacza to np. naprawę usterki lub przywrócenie właściwego stanu technicznego budynku.
Jak również po spełnieniu dodatkowych przesłanek może żądać obniżenia ceny, w sytuacji, gdy wada jest istotna i nie można jej szybko usunąć, kupujący może żądać proporcjonalnego obniżenia ceny. Dodatkowym roszczeniem, gdy wada jest istotna i uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości, kupujący może zrezygnować z zakupu i żądać zwrotu zapłaconej kwoty – odstąpienie od umowy.
Kupujący może także żądać odszkodowania w przypadku szkód wynikłych z wad nieruchomości.
Rękojmia to kluczowe narzędzie ochrony kupującego nieruchomości. Daje możliwość naprawienia szkód wynikających z wad fizycznych i prawnych oraz zabezpiecza finansowo w przypadku nieuczciwych sprzedawców. Znajomość przepisów pozwala kupującemu świadomie korzystać z przysługujących mu praw i minimalizować ryzyko przy transakcjach na rynku nieruchomości.
Kwiecień, 2026 r.
