Zgodnie z przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (dalej jako: “uoiś”), strategiczne inwestycje można realizować nawet bez zgody gmin oraz lokalnej społeczności, a także niezależnie od zapisów MPZP. Przepisy powyższe z uwagi na ich charakter, mocno ograniczającym możliwość sprzeciwu, potocznie nazwano „lex knebel”.
Istota wywłaszczenia
Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Przepisy szczególne dotyczące wywłaszczenia nieruchomości zawiera ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej “ugn”). Według art. 112 ust. 2 ugn wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Ustawodawca zastrzega, iż wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wywłaszczenie może być dokonane na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Inwestycje strategiczne
Art. 59a ust. 4 uoiś zawiera zamknięty katalog inwestycji, określonych przez ustawodawcę jako inwestycje strategiczne. W tej kategorii inwestycji wyróżnić można w szczególności:
- inwestycje w zakresie dróg publicznych, linii kolejowych, linii tramwajowych i metra;
- wykonanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę;
- realizacja publicznych urządzeń służących do przesyłania i odprowadzania ścieków;
- inwestycje realizowane na podstawie ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;
- inwestycje wykonywane na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
Inwestycje celu publicznego
Definicję legalną „inwestycji celu publicznego” zawiera art. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: “pzp”), który wskazuje, że przez inwestycję celu publicznego należy rozumieć działania o znaczeniu lokalnym i ponadlokalnym, a także krajowym oraz metropolitalnym bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz źródła ich finansowania, stanowiące realizację celów publicznych określonych szczegółowo w art. 6 ugn.
Reasumując, inwestycje strategiczne oraz inwestycje celu publicznego swoim zakresem przedmiotowym są niemal tożsame.
Wywłaszczenie – jak zweryfikować procedurę?
- W pierwszym rzędzie stwierdzić należy, czy inwestycja mieści się w jednej z kategorii przedsięwzięć wymienionych w art. 59a ust. 4 uoiś, czyli czy jest inwestycją strategiczną.
- W kolejnym kroku ustalić trzeba, czy istnieje odrębna ustawa, na podstawie której planowana inwestycja strategiczna może być zrealizowana i czy ta ustawa zawiera przepisy dotyczące wywłaszczenia nieruchomości na cele jej realizacji.
- Jeżeli w obu przypadkach odpowiedź jest twierdząca, wywłaszczenie nieruchomości przeprowadzane jest w oparciu o przepisy specustawy. Jeśli jednak planowana inwestycja jest wprawdzie inwestycją strategiczną, ale nie będzie realizowana na podstawie specustawy zawierającej przepisy regulujące wywłaszczenie nieruchomości, wówczas wywłaszczenie nieruchomości na cele realizacji tego rodzaju inwestycji dopuszczalne je w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli inwestycja spełnia kryteria inwestycji celu publicznego.
Wywłaszczenie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Instytucję wywłaszczenia nieruchomości na zasadach ogólnych reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 112 i następnych.
Procedura składa się z następujących kroków
- Rokowania
Obligatoryjnie, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw rzeczowych do nieruchomości. W ramach rokowań, organ je prowadzący może zaoferować nieruchomość zamienną podmiotowi, któremu przysługują prawa rzeczowe do wywłaszczanej nieruchomości.
- Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu. W przypadku, kiedy beneficjentem jest jednostka samorządu terytorialnego, postepowanie jest wszczynane na wniosek jej organu wykonawczego. Jeżeli inny podmiot niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego będzie realizować cel publiczny, wówczas wszczęcie postępowania następuje również z urzędu, jednak może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot. Wniosek o wywłaszczenie winien spełnić kryteria określone treścią art. 116 ugn. Starosta, przed którym toczy się postępowanie wywłaszczeniowe, składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.
- Rozprawa administracyjna
Elementem obligatoryjnym postępowania wywłaszczeniowego będzie przeprowadzenie rozprawy administracyjnej.
- Decyzja starosty
Podstawą wywłaszczenia prawa do nieruchomości jest decyzja administracyjna wydana przez starostę w postępowaniu administracyjnym. Może ona dotyczyć tylko nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne lub nieruchomości, dla których wydana została ostateczna decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie może nastąpić, tylko jeżeli cele publiczne. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości staje się ostateczna następuje przejście prawa własności. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości jest podstawą wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki.
- Wypłata odszkodowania
Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić za słusznym odszkodowaniem. Odszkodowanie ustala starosta. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku jednak, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Dowodem służącym ustaleniu wysokości należnego odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Wypłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Chyba że w sprawie wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, wówczas wypłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.
Wywłaszczenie w świetle specustaw
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera przepisy ogólne (lex generali) dotyczące wywłaszczania nieruchomości na cele realizacji inwestycji strategicznych.
Przepisy te będą modyfikowane przepisami tzw. specustaw, które zawierają przepisy o charakterze lex specialis. Specustaw regulujących w sposób szczególny kwestie wywłaszczenia jest stosunkowo dużo, we wpisie chciałabym wspomnieć o dwóch z nich, które w praktyce mogą być teraz najczęściej stosowane.
Pierwszą jest ustawa regulująca wywłaszczenie nieruchomości na potrzeby budowy lub przebudowy drogi publicznej, tj. ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Drugą jest ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, która reguluje wywłaszczanie praw do nieruchomości niezbędnych do wykonania inwestycji lub inwestycji towarzyszącej realizowanych na podstawie przywołanej ustawy.
Pamiętaj, że w przypadku, gdy zastosowanie będą miały przepisy szczególne – procedura wywłaszczenia jest maksymalnie uproszczona i skrócona przy uwzględnieniu przede wszystkim interesów państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Stan prawny: maj 2024 r.
