Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę inną niż rolnik indywidualny oraz możliwość zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia, możliwe jest jedynie po uprzednim uzyskaniu stosownych zgód Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wyrażonych w drodze decyzji administracyjnych.
Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem
Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) jest możliwość nabycia gruntu rolnego wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Ustawa przewiduje możliwość nabycia gruntu rolnego przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym jeśli na nabycie takie uzyskana została uprzednio zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Przesłankami nabycia przez nie-rolnika są:
- Wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym. Warunek jest spełniony, jeżeli żaden rolnik indywidualny nie złoży odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone w systemie teleinformatycznym we wskazanym terminie (nie krótszym niż 30 dni);
- Zobowiązanie się przez potencjalnego nabywcę do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Przesłanka ta jest spełniona, jeśli do wniosku o wydanie decyzji załączone zostanie odpowiednie oświadczenie potencjalnego nabywcy nieruchomości rolnej, w którym zobowiąże się on do tego, że na nabywanej nieruchomości rolnej będzie prowadzona działalność rolnicza. Konsekwencją niewywiązania się z obowiązku prowadzenia działalności rolniczej jest to, że KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
- Stwierdzenie, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Przesłanka ta jest sformułowana w sposób nieprecyzyjny i jako jedyna ma charakter uznaniowy.
W przypadku niewyrażenia zgody, co do zasady (czyli poza kilkoma wyjątkami), KOWR, na pisemne żądanie zbywcy nieruchomości rolnej złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązany do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ustalonej przez KOWR ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń.
Zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia
KOWR na wniosek właściciela nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jedynie w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.
Wyżej wymienione przesłanki są pojęciami niedookreślonymi. Przyjmuje się jednak, że należy stosować zawężającą wykładnię tych pojęć. Przykładem realizacji przesłanki ważnego interesu właściciela będzie więc np. nagła choroba, czy pogorszenie sytuacji majątkowej. Z kolei interes publiczny obejmuje przykładowo sytuacje, gdy realizowana ma być inwestycja celu publicznego, albo nastąpiła zmiana przeznaczenia przestrzennego.
Postępowania w przedmiocie wyrażenia zgody
Postępowania w sprawie uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie przez nie-rolnika, jak i na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości są postępowaniami administracyjnymi. Są to postępowanie wnioskowe. Od negatywnej decyzji Dyrektora Generalnego KOWR służy stronie odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem organu pierwszej instancji w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Nabycie lub odpowiednio zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej na podstawie zgody KOWR może nastąpić dopiero począwszy od dnia, w którym dana decyzja stała się ostateczna. Weryfikacji do uzyskania decyzji wyrażającej zgodę na nabycie dokonuje notariusz na etapie przystąpienia do aktu notarialnego. Konsekwencją braku zgody na nabycie lub na zbycie lub oddanie w posiadanie jest nieważność tej czynności prawnej, co może być stwierdzone przez sąd w postępowaniu zainicjowanym przez KOWR. Artykuł 9 ust. 3 UKUR dopuszcza możliwość wystąpienia przez KOWR do sądu o nabycie własności tej nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, z uwagi na brak prowadzenia na nich działalności rolniczej przez 5 lat od nabycia ich własności.
Czerwiec 2024 r.
