W związku z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w gminach od 2026 roku będą obowiązywały Plany Ogólne, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jak wprowadzenie takich zmian wpłynie na wydawania warunków zabudowy?
Plan ogólny – podstawowe informacje
Plan ogólny jest nowym aktem planowania przestrzennego uregulowanym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stanowić będzie główny dokument planistyczny w gminach. W porównaniu do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, Plan Ogólny będzie aktem prawa miejscowego. Określone w planie ogólnym obszary uzupełnienia zabudowy będą stanowić podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.
Warunki zabudowy
Zgodnie z art. Art. 59. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, obarczona jest swego rodzaju przesłankami i warunkami, które inwestor musi spełnić, aby taka decyzja mogła zostać wydana.
Plan ogólny gminny a warunki zabudowy
Dla obszaru gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy.
W planie ogólnym:
- określa się:
a) strefy planistyczne,
b) gminne standardy urbanistyczne;
2. można określić:
a) obszary uzupełnienia zabudowy,
b) obszary zabudowy śródmiejskiej.
Powyżej widoczny zakres planu ogólnego oraz wskazanie kategorii obligatoryjnych i fakultatywnych, jest kluczowy dla możliwości wydawania warunków zabudowy. Pierwsza istotna uwaga związana w wydawaniem WZ dotyczy terminu wprowadzenia i uchwalenia planu ogólnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w przypadku nie uchwalenia planu ogólnego do końca 2025 r., nie będzie możliwe wydanie warunków zabudowy. Po drugie w sytuacji uchwalenie planu ogólnego, będzie możliwe wydanie warunków zabudowy, tylko dla nieruchomości położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy. Tym samym pomimo fakultatywnego charakteru ustalania obszaru uzupełnienia zabudowy, jego wpływ na wydawanie warunków zabudowy będzie kluczowy. Co więcej, decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana, gdy planowana inwestycja jest zgodna z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonym dla danego obszaru w planie ogólnym oraz z gminnymi standardami dostępności infrastruktury społecznej, jeżeli zostały one określone w planie ogólnym.
Warto zatem w przypadku planowania inwestycji, zwrócić szczególną uwagę, na tereny nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Chcąc w przyszłości ubiegać się o warunki zabudowy, należy mieć na uwadze treść uchwalanych planów ogólnych. Procedura uchwalania planów ogólny zapewnia szerszy udział społeczeństwa, tym samym warto skorzystać z tej możliwości poprzez składanie wniosków oraz czynny udział w konsultacjach społecznych. Warto podkreślić, że prawomocne decyzje o warunkach zabudowy, wydane przed uchwaleniem planu ogólnego a realizowane po jego uchwaleniu zachowują swoją ważność.
Listopad, 2024 r.
