Kaucja stanowi jedną z najpowszechniejszych form zabezpieczenia roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań finansowych nałożonych na najemcę.
Czym jest kaucja?
Kaucja jest umową nienazwaną, na mocy której dłużnik (najemca) lub osoba trzecia składa jako zabezpieczenie określoną sumę pieniężną, stanowiącą zabezpieczenie dla wierzyciela na wypadek niespłacenia długu w terminie, a wierzyciel (wynajmujący) deponuje tą kwotę (z reguły na wyodrębnionym rachunku bankowym) i zobowiązuje się zwrócić ją składającemu po spłacie wierzytelności.
Kaucja podlega ograniczeniom ustawowym (m.in. co do wysokości) w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych – co wynika z regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Natomiast Kodeks cywilny nie przewiduje szczegółowych regulacji związanych ze stosowaniem kaucji w umowie najmu komercyjnego – zgodnie zatem z zasadą swobody umów wyrażoną w art. 353(1) k.c. precyzyjne uregulowanie tego elementu umowy najmu zależy wyłącznie od woli stron.
Wysokość kaucji
Przedmiot kaucji powinien być oznaczony w umowie najmu poprzez wskazanie jego wartości. Co do zasady wysokość depozytu powinna zostać ściśle związana z możliwymi potencjalnymi zaległościami najemcy tytułem płatności czynszu oraz ewentualnych innych opłat obciążających najemcę, których płatność została zabezpieczona kaucją. W świetle powyższego, wysokość kaucji odpowiada przeważnie sumie stanowiącej wielokrotność miesięcznego czynszu najmu powiększonego o opłaty eksploatacyjne. W odniesieniu do lokali mieszkalnych kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Termin zapłaty
W umowie najmu należy precyzyjnie określać termin, do którego najemca powinien wpłacić kaucję na rachunek bankowy wynajmującego. Kaucja powinna zostać zdeponowana jeszcze przed przekazaniem przedmiotu najmu, tak aby uniknąć sytuacji, kiedy najemca przejmie lokal na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, a potencjalne roszczenia wynajmującego nie zostaną jeszcze zabezpieczone kaucją.
Uzupełnienie kaucji
W interesie wynajmującego jest także zastrzeżenie w treści umowy, że w sytuacji, gdy wynajmujący dokona potrącenia swoich wierzytelności wynikających z umowy najmu z kaucją, przykładowo w sytuacji powstania zaległości w uiszczaniu czynszu najmu przez najemcę, najemca zobowiązany będzie do wpłaty wynajmującemu potrąconej sumy, tytułem uzupełnienia kaucji do wartości pierwotnej. Umowa najmu powinna również wskazywać precyzyjny termin opisanego powyżej zobowiązania najemcy oraz nakładać na najemcę sankcję, przykładowo w postaci rygoru zapłaty kary umownej w wysokości równowartości czynszu za okres miesiąca, za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia w uzupełnieniu potrąconej kwoty. Wynajmujący może też zastrzec prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez okresu wypowiedzenia w sytuacji nieuzupełnienia kaucji przez najemcę w określonym terminie.
Kaucja może też podlegać waloryzacji. Będzie to następstwem dokonania waloryzacji czynszu. W takim przypadku w interesie wynajmującego będzie, aby najemca uzupełnił zabezpieczenie, mając na uwadze podwyższoną wartość czynszu najmu, co jednak należy wprost zastrzec w umowie.
Zasady zwrotu kaucji
Istotą kaucji jest jej zwrotny charakter. Umowa najmu powinna zatem określać, w jakim terminie, po tym jak stosunek najmu zostanie zakończony, kaucja powinna zostać zwrócona najemcy. Określając termin zwrotu kaucji, wynajmujący powinien mieć na uwadze, że w sytuacji gdy kaucja zabezpiecza również płatność opłat eksploatacyjnych związanych z użytkowaniem lokalu przez najemcę, których rozliczenie z przyczyn technicznych nastąpi już po terminie wygaśnięcia stosunku najmu, zasadne wydaje się zastrzeżenie prawa do zatrzymania kaucji również przez okres niezbędny do rozliczenia opłat eksploatacyjnych.
Co do zasady depozyt powinien zostać zwrócony w kwocie nominalnej, tj. wpłaconej, chyba że strony zastrzegły, iż kaucja zostanie zdeponowana na oprocentowanym rachunku bankowym – wówczas najemcy powinna zostać zwrócona kaucja wraz z naliczonymi należnymi odsetkami ustawowymi od wpłaconej kwoty
Zwrot kaucji ulega przedawnieniu na zasadach ogólnych wynikających z art. 118 Kodeksu cywilnego.
styczeń, 2025 r.
