Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jej realizacja znajduje zastosowanie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Zasada ta wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2025 r. IV SA/Po 812/25).
Wymagania w zakresie planowania przestrzennego
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia, wymieniony w tym przepisie warunków dotyczących, m.in. położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu. Wskazuje również, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Zasada dobrego sąsiedztwa
Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyraża zasadę tzw. “dobrego sąsiedztwa”. Jak powszechnie się przyjmuje zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Tym samym, organ powinien brać pod uwagę czy planowana inwestycja spełnienia ustawowe wymogi, które odzwierciedlają faktyczne warunki panujące do tej pory na danym obszarze. Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej, w tym m.in. w zakresie kontynuacji funkcji, zabudowy już istniejącej, a rzetelne określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), “Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz”, Warszawa 2011, s. 515, 517).
Narzędziem służącym do ustalenia, czy zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną – o którym mowa w rozporządzeniu z dnia 15 lipca 2024 r.w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przygotowanie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie wydania decyzji i ustalenia warunków zabudowy. Analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania.
Orzecznictwo
Zasada dobrego sąsiedztwa jest przedmiotem wielu rozstrzygnięć sądowych, wielokrotnie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiadał się na temat dopuszczalności zabudowy, poniżej kilka wybranych stanowisk orzeczniczych:
Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11)
Inwestycja polegająca na realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych w oddaleniu od występującej w obszarze analizowanym zabudowy zlokalizowanej wzdłuż drogi publicznej, nie spełnia koniecznego wymogu kontynuacji funkcji zagospodarowania terenu (zob. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. akt II OSK 58/24).
Grudzień, 2025 r.
