Planowana inwestycja, mimo jak najlepszych chęci nie zawsze będzie zabezpieczała w pełen sposób przed jej negatywnymi skutkami oddziaływania. Rozwiązaniem takich ewentualności jest możliwość ustanowienia obszarów ograniczonego użytkowania. Ustanowienie obszarów powiązane jest z ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości, co będzie zazwyczaj rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.
Pojęcie obszaru ograniczonego użytkowania
Obszarami ograniczonego użytkowania nazywamy powierzchnie, gdzie mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem zakładu lub innego obiektu. O takim obszarze w ślad za orzecznictwem powinny decydować indywidualne cechy obiektu budowlanego, jego przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, a w procesie zmierzającym do jego wyznaczenia nie chodzi o wykazanie negatywnego wpływu inwestycji na działki znajdujące się w otoczeniu projektowanego obiektu, lecz o możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na teren otaczający działkę inwestora w związku z zamierzeniem budowlanym.
Inwestycje związane z koniecznością ustanowienia obszarów ograniczonego użytkowania
Inwestycjami związanymi z ustanowieniem obszarów ograniczonego użytkowania zgodnie z art.135 ust. 1 ustawy prawo ochrony środowiska będą to oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej, obiektów sieci gazowej oraz instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej tworzy się obszar ograniczonego użytkowania. Należy podkreślić, iż zgodnie z orzecznictwem wyliczenie kategorii instalacji w art. 135 ust. 1 p.o.ś., dla których istnieje możliwość utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, ma charakter zamknięty. Oznacza to, że tylko dla tych instalacji może być utworzony obszar ograniczonego użytkowania” (wyrok NSA z 11.09.2019 r., II OSK 2520/17, LEX nr 2739729)
Podkreśla się, iż podstawową przesłanką ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania jest przekroczenie norm immisyjnych, spowodowanych istnieniem szkodliwego odziaływania. Natomiast samo ustanowienie takiego obszaru jest procesem problematycznym, gdyż w żadnen sposób nie kreuje obligatoryjnego obowiązku nakazującemu organom do utworzenia takich obszarów na podstawie uchwały.
Dochodzenie roszczeń
Ustanowienie obszarów ograniczonego użytkowania w istotnym stopniu może ograniczać prawo własności. Sądy powszechne będą właściwe do rozpatrywania sporów związanych z ograniczeniem sposobu korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania właściwymi dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości.
Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.
Warto wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2024 r. (III CZP 56/23) w której Sąd Najwyższy odpowiedział twierdząco na pytanie czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku z ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy. Tym samym samo zmniejszenie wartości daje postawę do dochodzenia roszczeń związanych z ustanowieniem obszarów ograniczonego użytkowania.
Zgodnie z art. 129 ustawy prawo ochrony środowiska jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części, właściciel może również domagać się w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.
Możliwość wystąpienia z roszczeniem jest ograniczona, gdyż z roszczeniami można wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.
Przy dochodzeniu roszczeń związanych z ustanowieniem obszaru ograniczonego oddziaływania, obowiązuje bowiem zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (art. 361 § 2 k.c.)” (wyrok SN z 25.02.2009 r., II CSK 546/08, LEX nr 503415).
W orzecznictwie podkreśla się również, że „Szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś., jest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje (np. hałas)” (postanowienie SN z 24.02.2010 r., III CZP 128/09, LEX nr 578138).
Czerwiec, 2024 r.
