Zawierając umowę, należy mieć na względzie zmienną wartość pieniądza w czasie oraz występowanie w gospodarce zjawiska inflacji oraz deflacji.
Cel klauzuli waloryzacyjnej
Aby przeciwdziałać obniżeniu rentowności inwestycji z uwagi na inflację i zabezpieczyć interesy przed spadkiem siły nabywczej pieniądza w umowach najmu dość powszechnie wprowadzany jest mechanizm waloryzacji stawki czynszu najmu. Funkcją klauzuli waloryzacyjnej jest zabezpieczenie by wysokość stawki najmu odpowiadała wzrostom (lub spadkom w sytuacji deflacji) wartości cen towarów i usług w Polsce, a czynsz najmu utrzymał swoją „wartość handlową”.
Na czym polega waloryzacja świadczenia?
Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej pozwala na oznaczenie wysokości świadczenia w zobowiązaniu pieniężnym (sumy pieniężnej, którą dłużnik będzie miał zapłacić wierzycielowi) w sposób pośredni. Wysokość świadczenia zostaje w tym przypadku określona nie przez wskazanie liczby jednostek pieniężnych (czyli sumy nominalnej świadczenia – w walucie), ale przez opisanie wartości, jaką ma mieć spełniane świadczenie, za pomocą jakiegoś innego niż pieniądz miernika.
Klauzula waloryzacyjna może zostać wprowadzona do umowy najmu komercyjnego na podstawie art. 358(1) § 2 k.c., zgodnie z którym strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Przepisy Kodeksu cywilnego nie ograniczają przy tym sposobów, które mogą posłużyć jako miernik wartości, a w konsekwencji określić wysokość zwaloryzowanego świadczenia pieniężnego, strony umowy najmu mogą zatem w znacznym stopniu przyjąć dowolność w tym zakresie na podstawie zasady swobody umów z art. 353(1) k.c.
Wskaźnik waloryzacji
W praktyce prawa umów strony przeważnie jednak decydują się na wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej, która odpowiada oficjalnym wskaźnikom publikowanym przez podmioty publiczne, co gwarantuje pewną przewidywalność tego o jaką wartość czynsz najmu zostanie podwyższony, a także wprowadza obiektywizm oraz pozwala na jednoznaczną interpretację postanowienia przez obie strony umowy najmu.
W praktyce najpopularniej stosowany jest średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za okres roku kalendarzowego, ogłaszany w komunikatach Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, publikowany w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Powszechne zastosowanie wskazanego wskaźnika waloryzacji nie wyklucza oczywiście możliwości posłużenia się przez strony umowy innymi wartościami, np. różnicami w cenie kruszców np. złota, różnicami kursowymi walut obcych.
Data pierwszej waloryzacji stawki czynszu
Strony w umowie powinny określić termin, kiedy nastąpi pierwsza waloryzacja, co powinno zostać uzależnione od momentu, kiedy zawierana jest umowa najmu. Przykładowo wydaje się, że w razie zawarcia umowy najmu w listopadzie 2024 r. niezasadne byłoby waloryzowanie stawki czynszu najmu, począwszy już od stycznia 2025 r., gdyż w tak krótkim czasie, tj. zaledwie po kilku miesiącach obowiązywania umowy, nie powinno dojść do na tyle znacznej zmiany wartości nabywczej pieniądza, aby uzasadniała ona posłużenie się mechanizmem waloryzacji.
Ujemna waloryzacja stawki czynszu
Postanowienia umowne dotyczące waloryzacji czynszu powinny również odnosić się do kwestii ewentualnego wystąpienia w gospodarce zjawiska deflacji, a zatem sytuacji spadku przeciętnego poziomu cen przekładającego się na wzrost siły nabywczej pieniądza. Z uwagi na to, że celem umownej klauzuli waloryzacyjnej powinno być w zasadzie zabezpieczenie interesów obu stron umowy na wypadek zmiany siły nabywczej pieniądza, w umowie strony mogą wskazać wprost, że możliwe będzie także zastosowanie ujemnej waloryzacji czynszu najmu, tj. obniżenie go w sytuacji, gdy wskaźnik GUS będzie przedstawiał wartość negatywną.
czerwiec 2025 r.
