Nabycie nieruchomości to dla wielu osób najważniejsza decyzja w życiu. Choć notariusz czuwa nad prawidłowością samej formy czynności prawnej, odpowiedzialność za weryfikację ryzyk obciąża przede wszystkim Nabywcę. Profesjonalny audyt (due diligence) pozwala na minimalizację ryzyka związanego z wadami prawnymi oraz roszczeniami osób trzecich. Warto więc dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości.
Analiza Księgi Wieczystej i tytułu prawnego
Księga Wieczysta to najważniejszy dokument przypisany do nieruchomości. Fundamentalną zasadą obrotu nieruchomościami w Polsce jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, uregulowana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeśli dysponujemy numerem księgi możemy bezpłatnie zweryfikować ją w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
- Dział I: Opis nieruchomości. Czy dane są prawidłowe, przykładowo czy metraż, liczba pomieszczeń zgadza się ze stanem faktycznym?
- Dział II: Własność. Kto jest rzeczywistym właścicielem? Czy nieruchomość należy do majątku osobistego, czy objęta jest wspólnością małżeńską?
- Dział III: Ograniczone prawa rzeczowe. Czy nieruchomość obciążają ograniczone prawa rzeczowe, np. służebność mieszkania? Czy nie ma wzmianek o toczących się egzekucjach?
- Dział IV: Hipoteki. Czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, np. z tytułu zaciągniętego kredytu? Jeśli tak, czy uzyskano od banku zbywcy promesę wykreślenia hipoteki po spłacie zadłużenia / stosowne zaświadczenie?
Nie wszystkie nieruchomości mają urządzoną księgę wieczystą. Kluczowa jest więc również ocena dokumentu własności – tytułu prawnego, np. aktu własności ziemi, aktu notarialnego potwierdzającego czynność prawną, prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku itp.
Zaświadczenia dotyczące nieruchomości
Przed zawarciem ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości, warto zażądać od drugiej strony:
- Zaświadczenia o braku osób zameldowanych na nieruchomości,
- Zaświadczenia ze wspólnoty/spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych i na fundusz remontowy.
- Potwierdzenia opłacenia podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste (jeśli dotyczy).
Przeznaczenie w aktach planistycznych
Jeśli nabywasz dom lub działkę, koniecznie sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i Plan ogólny w urzędzie gminy. Może się okazać, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowana jest budowa drogi szybkiego ruchu lub zakładu przemysłowego, co drastycznie obniży komfort życia i wartość nieruchomości. Może także okazać się, że nieruchomość nie leży w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy, co może utrudnić planowane inwestycje.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Od 2023 roku sprzedający ma obowiązek przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub lokalu. Dokument ten informuje o zapotrzebowaniu na energię, co pozwala oszacować przyszłe koszty ogrzewania.
Prawo pierwokupu
Przed finalizacją transakcji należy ustalić, czy nieruchomość nie jest obciążona ustawowym lub umownym prawem pierwokupu (np. na rzecz gminy lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). Sprzedaż nieruchomości z naruszeniem ustawowego prawa pierwokupu może skutkować nieważnością czynności prawnej (w przypadku Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – art. 599 § 2 k.c.).
Weryfikacja umocowania i zgód korporacyjnych
W przypadku, gdy stroną zbywającą nieruchomość jest spółka, kluczowe jest ustalenie, czy organ dokonujący czynności jest do niej należycie umocowany oraz czy uzyskał wymagane prawem zgody wewnętrzne. Brak dopełnienia tych formalności może prowadzić do nieważności umowy.
- Zgoda zgromadzenia wspólników / walnego zgromadzenia: Zgodnie z Kodeksem spółek handlowych, nabycie i zbycie od spółki kapitałowej nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości wymaga uchwały wspólników (lub akcjonariuszy), chyba że umowa (statut) spółki stanowi inaczej.
- Skutki braku uchwały (art. 17 k.s.h.): Jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników, czynność dokonana bez takiej uchwały jest nieważna. Co istotne, zgoda może zostać wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu (potwierdzenie), jednak nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia.
- Czynności z członkiem zarządu: Szczególną ostrożność należy zachować, gdy spółka zbywa nieruchomość na rzecz członka zarządu. W takiej umowie spółkę musi reprezentować rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą wspólników. Niedopełnienie tego wymogu skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.
- Reprezentacja: Należy każdorazowo weryfikować wpis spółki do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) pod kątem sposobu reprezentacji. Jeśli w spółce obowiązuje reprezentacja łączna (np. dwóch członków zarządu lub członek zarządu z prokurentem), podpis tylko jednej osoby pod aktem notarialnym czyni umowę bezskuteczną.
- Prócz wpisu do KRS, warto zweryfikować treść umowy lub statutu spółki, które mogą zawierać dalej idące ograniczenia w rozporządzaniu majątkiem (np. wymóg zgody rady nadzorczej przy transakcjach powyżej określonej kwoty).
marzec 2026 r.
