Do czynności z zakresu przygotowania inwestycji mieszkaniowej zalicza się złożenie przez inwestora wniosku, który będzie wyrażał wolę inwestora dotyczącą realizacji inwestycji mieszkaniowej. W tej chwili ustalenie następuje w formie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, którą niebawem zastąpi Zintegrowany plan inwestycyjny.
Procedura
Inwestor występuje, za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy. We wniosku, poza innymi wymogami odnoszącymi się do jego treści, musi być wskazane, że inwestor jest zainteresowany ustaleniem lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Adresatem wniosku jest zawsze rada gminy w obrębie obszaru której inwestor przewiduje realizację danej inwestycji mieszkaniowej. Organ wykonawczy gminy ma obowiązek sprawdzić, czy wniosek jest kompletny i czy odpowiada wymogom ustawowym. W razie braków organ wzywa do ich usunięcia pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania. W razie usunięcia przez inwestora we wskazanym terminie braków formalnych wniosku stosownie do skierowanego do niego wezwania lub też stwierdzenia, że wniosek odpowiada wymogom ustawowym, wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie później niż w terminie trzech dni od otrzymania wniosku zamieszcza ten wniosek wraz z dołączonymi do niego dokumentami na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej, na stronie internetowej gminy, określając formę, miejsce i termin składania uwag do wniosku, liczony od dnia zamieszczenia. Ewentualne uwagi będą podlegały rozpatrzeniu wraz z wnioskiem przez radę gminy na etapie merytorycznego badania wniosku. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie później niż w terminie trzech dni od dnia zamieszczenia wniosku, na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy powiadamia o możliwości przedstawiania opinii przez organy wskazane w ustawie. Opinia w znaczeniu prawnym nie ma wiążącego znaczenia, jednakże organ zasięgając opinii może uznać stanowisko organu opiniującego za zasadne i ją uwzględnić.
W tym samym terminie organ występuje o uzgodnienie wniosku z właściwym:
- organem administracji geologicznej – w odniesieniu do terenów występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz przestrzeni objętych wyznaczonymi terenami górniczymi dla kopalin stanowiących przedmiot działalności wydobywczej;
- wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony konserwatorskiej oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków lub wykazie.
- zarządcą drogi – w zakresie, w jakim projektowana inwestycja przebiega przez nieruchomości wchodzące w skład pasa drogowego, przylega do nieruchomości wchodzących w skład pasa drogowego lub powoduje ograniczenia w sposobie zagospodarowania pasa drogowego.
Brak zgody powoduje (w odróżnieniu od negatywnej opinii), że inwestycja nie będzie mogła być zrealizowana. Na wójcie (burmistrzu, prezydencie miasta) ciąży ustawowy obowiązek przekazania inwestorowi do wiadomości stanowiska podmiotu właściwego w sprawie wyrażenia opinii czy zgody na inwestycję objętą wnioskiem. Przekazanie tej informacji inwestorowi powinno nastąpić nie później niż w terminie trzech dni od otrzymania stanowiska przez gminę. Do obowiązków wójta (burmistrza, prezydenta miasta) należy sporządzenie projektu uchwały rozstrzygającej o wniosku oraz przedłożenie go radzie gminy wraz z opiniami i uwagami oraz wynikiem dokonanych uzgodnień. Rada gminy musi więc otrzymać przygotowany już przez organ wykonawczy gminy projekt dokumentu, który będzie przedmiotem jej obrad. Konieczne jest dostarczenie radzie gminy również całej dokumentacji obrazującej przebieg zastosowanej procedury, a zwłaszcza opinii, uzgodnień i wyników konsultacji społecznych w postaci zgłoszonych w jej toku uwag. W przypadku gdy wniosek obejmuje teren, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek dołączyć do dokumentacji koniecznej dla podjęcia uchwały opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby planu miejscowego. Ustawa ustala dla wójta (burmistrza, prezydenta miasta) bardzo krótki termin do przekazania uchwały inwestorowi. Ma to nastąpić nie później niż w ciągu trzech dni od dnia podjęcia przez radę gminy uchwały. Jednocześnie organ wykonawczy gminy powinien przekazać inwestorowi informację o nieprzedstawieniu opinii lub stanowiska w wyznaczonym terminie.
Treść uchwały
W pierwszym rzędzie w uchwale musi być wyraźnie i jednoznacznie sprecyzowany rodzaj inwestycji, której dotyczy uchwała. Musi więc w treści uchwały zostać określone, o jakiego rodzaju inwestycję mieszkaniową chodzi w danym przypadku, na przykład czy ma to być zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna czy też zabudowa wielorodzinna, jak też jakie inwestycje towarzyszące w ramach tego zamierzenia budowlanego mają być realizowane.
Kolejnym elementem uchwały, bezwzględnie podlegającym ujęciu w jej treści, są granice terenu objętego inwestycją mieszkaniową.
W uchwale rady gminy w każdym przypadku musi być też wyraźnie określona minimalna i maksymalna powierzchnia użytkowa mieszkań oraz minimalna i maksymalna liczba mieszkań.
Uchwała musi zawierać określenie, jakie zmiany w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojenia terenu spowoduje realizacja przedmiotowej inwestycji mieszkaniowej.
W uchwale powinny zostać przedstawione powiązania przedmiotowej inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu, które na nim istnieje. Niespełnienie tego warunku co do treści uchwały ma ten skutek, że nie może być ona uznana jako przygotowana prawidłowo. Również taka treść projektu uchwały, na podstawie której można byłoby wnosić, że brak będzie możliwości odpowiednich powiązań przedmiotowej inwestycji z istniejącym uzbrojeniem terenu, nie powinna doprowadzić do zaaprobowania jej przez radę gminy.
Organ wykonawczy gminy powinien zadbać o to, aby projekt uchwały przedstawiony radzie gminy zawierał charakterystykę inwestycji mieszkaniowej, obejmującą określenie:
a) zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie uzbrojenia terenu, niezbędnej liczby miejsc postojowych, jak również sposobu zagospodarowywania odpadów;
b) planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej;
c) charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji mieszkaniowej oraz danych charakteryzujących jej wpływ na środowisko.
Treść uchwały musi ponadto zawierać wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli została założona, na których mają być zlokalizowane obiekty objęte inwestycją mieszkaniową.
Treść uchwały musi określać warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska i ochrony zabytków. Oczywiście warunki te są uzależnione od konkretnych okoliczności wynikających z uwarunkowań terenowych oraz wymogów danej inwestycji mieszkaniowej. Może przykładowo zostać wskazany warunek uzyskania decyzji konserwatora zabytków na konkretną inwestycję mieszkaniową. Szczegółowe warunki dotyczące ochrony środowiska mogą też wynikać z wydanej dla danej inwestycji decyzji środowiskowej. Zwłaszcza ze stanowiska właściwego organu zajętego w toku przygotowania realizacji inwestycji może wynikać, jakie zapisy powinny się znaleźć w treści uchwały.
Aktualny jest obowiązek publikacji uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Uchwała ta wywołuje zatem skutki prawne dopiero po jej oficjalnym opublikowaniu
uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wygasa, jeżeli przed upływem trzech lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna, przy czym obowiązkiem gminy jest poinformowanie inwestora o wygaśnięciu uchwały
Zintegrowany plan inwestycyjny
Ustawa Nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029) wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Instrument ten uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Istotą tego rozwiązania jest ułatwienie procedury i poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI – mogą to być nie tylko inwestycje mieszkaniowe. ZPI jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora. ZPI można uchwalić także na obszarach objętych już planami miejscowymi. W takim przypadku ZPI zastępuje stary plan miejscowy.
ZPI uchwala się po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
ZPI ma być uchwalany dla terenu, na którym planowana jest inwestycja główna, czyli ta którą będzie chciał zrealizować inwestor. ZPI będzie obejmował także inwestycję uzupełniającą – forsowaną przez gminę. Zgodnie z definicją, inwestycja uzupełniająca to będzie inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy m.in. sieci uzbrojenia dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, żłobków przedszkoli, szkół, przychodni, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni publicznej i innych wskazanych w projekcie o ile służyć one będą obsłudze inwestycji głównej.
Kwestie realizacji i finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych ma dookreślić umowa urbanistyczna. Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej, w szczególności do:
1) przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
2) pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej,
3) pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 (prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości).
Tym samym poprzez umowę urbanistyczną gmina może:
1) zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
2) zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 (prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości).
wrzesień 2024 r.
