W związku z obowiązkiem wprowadzenia w 2025 r. planów ogólnych, także plany miejscowe będą ulegać modyfikacji. Warto mieć świadomość, że zmiana aktów planowania przestrzennego może za sobą pociągać roszczenia finansowe.
Roszczenie odszkodowawcze
Z uwagi na art. 25 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania – przesłanki do wypłaty odszkodowań z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. będą występowały bardzo rzadko. Z zasady właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości może bowiem kontynuować dotychczasowy sposób jej wykorzystywania, niezależnie od treści planu miejscowego.
Tym samym sytuacja będąca przesłanką roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości lub ograniczenia możliwości korzystania z niej, występować będzie w następujących przypadkach:
– gdy plan miejscowy określa tymczasowy sposób zagospodarowania nieruchomości,
– gdy treść planu miejscowego powodowałaby brak możliwości kontynuowania dotychczasowej działalności prowadzonej na nieruchomości lub jej zagospodarowania (np. przeznaczenie przemysłowe terenu przy uprawie ekologicznej).
Co ciekawe, art. 36 ustawy ma zastosowanie także do nieruchomości nieobjętych planem miejscowym. Wystarczające jest bowiem samo istnienie wpływu treści planu miejscowego na możliwość dotychczasowego korzystania z nieruchomości czy zmniejszenie jej wartości. Dotyczy to np. sytuacji, gdy przepisy prawa, w tym warunki techniczne dotyczące budynków, umożliwiają powstanie zabudowy dopiero po przekroczeniu określonej odległości od danego obiektu lub zagospodarowania terenu, np. w sytuacji lokalizacji linii kolejowej planem miejscowym zabudowa mieszkaniowa może powstać na terenie, na którym nie są przekraczane normy hałasu związane z ruchem kolejowym, czy w sytuacji przeznaczenia danego terenu pod las – odległość budynku od ściany lasu musi wynosić minimum 12 m, albo też przypadek, gdy plan miejscowy dokonuje lokalizacji składowiska odpadów czy masowej hodowli zwierząt.
Podstawa do odszkodowania istnieje także w przypadku chęci zbycia nieruchomości. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z prawa odszkodowania lub wykupu, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Roszczenie o wykup nieruchomości
Istota instytucji prawnej wykupu, jako następstwa zmiany miejscowego planu, wymaga uwzględnienia stanu (charakteru nieruchomości, sposobu jej użytkowania) istniejącego przed datą sprzed wejścia planu w życie. Wykup ma bowiem stanowić ekwiwalent usunięcia skutków ograniczenia prawa własności po uchwaleniu MPZP. Cena wykupu ma wyrównać powstałą różnicę, a nie być źródłem dochodu.
Co ciekawe, dla możliwości żądania wykup, nie jest konieczne wystąpienie szkody. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 5 lipca 2012 r.,IV CSK 619/11 „roszczenia przyznane właścicielowi w art. 36 ust. 1 ustawy wyłączają się nawzajem (alternatywa rozłączna), ale traktowane są równorzędnie. Niemniej nie można przyjąć, że możliwość ich wykorzystania determinowana jest taką samą przesłanką – obniżeniem wartości nieruchomości. Ta jest bowiem konieczna jedynie dla uzyskania odszkodowania. Tym samym można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub w części także wówczas, gdy nie doszło do uszczerbku majątkowego, a zmiana sytuacji właściciela polega wyłącznie na niemożliwości bądź istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub z jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.
Użyty w art. 37 ust. 3 zwrot „można zgłaszać” oznacza, że dla zachowania określonego w tym przepisie pięcioletniego terminu wystarczy przed jego upływem złożyć do właściwego organu żądanie wypłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości.
Roszczenie o zaoferowanie nieruchomości zamiennej
Realizacja roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 ustawy, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany, roszczenia wygasają.
Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
W przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie planu miejscowego występuje opłata planistyczna, tj. jednorazowa opłata, którą pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w przypadku gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie takiego planu. Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznacza, że organ właściwy do pobrania tej opłaty, aby mógł skutecznie określić opłatę, powinien wszcząć postępowanie administracyjne przed upływem przedmiotowego terminu. Wszczęcie postępowania z urzędu w przedmiocie ustalenia opłaty należy traktować jako równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia stronie. Za datę wszczęcia postępowania uznać należy datę doręczenia stronom zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.
Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Listopad 2024 r.
